Direitos e responsabilidades do inquilino

Este capítulo trata do término de um contrato de arrendamento. Ele aborda os seus direitos e responsabilidades como inquilino no momento em que são efetivamente testados: quando você deseja sair, quando o proprietário exige a sua saída e quando o pagamento do aluguel é efetuado. Tudo o que ocorre antes desse momento é abordado em outras seções deste site. Encontrar um apartamento, verificar o contrato, o teto do contrato (Kaution ceiling) e o pedágio (Mietpreisbremse) são assuntos que devem ser tratados em outras seções. Encontrar alojamento. Aumentos de aluguel, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung e sublocação pertencem a Mais sobre aluguel na AlemanhaO que se segue é a parte que quase ninguém lê até que seja tarde demais, e é a parte onde as pessoas perdem quantias de quatro dígitos.

A legislação alemã sobre arrendamento é excepcionalmente protetora dos inquilinos, mas essa proteção é processual. Ela reside em prazos, formulários e no conteúdo de uma carta. Um senhorio que deseja que o inquilino saia do imóvel precisa cumprir corretamente uma série de requisitos específicos; caso contrário, a rescisão do contrato é inválida. Um inquilino que deseja sair precisa cumprir corretamente um requisito específico; caso contrário, terá que pagar o aluguel pelos meses em que não residir no imóvel. Nenhuma das partes se beneficia de boas intenções. A boa notícia é que a maioria dessas regras é obrigatória: o Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, o Código Civil Alemão) declara repetidamente que qualquer acordo que prejudique o inquilino é nulo, o que significa que uma cláusula pode estar impressa no contrato, assinada pelo inquilino e ainda assim não ter validade legal. Saber quais são essas cláusulas é o grande desafio.

Como um contrato de arrendamento realmente termina

Um contrato de arrendamento residencial comum na Alemanha é por prazo indeterminado. Ele não expira. Termina de três maneiras específicas, e é importante esclarecê-las, pois é aqui que surge muita confusão. A primeira é a Kündigung, uma rescisão unilateral por uma das partes. A segunda é o Aufhebungsvertrag, um acordo mútuo para rescindir o contrato antecipadamente, que exige ambas as assinaturas e que o senhorio nunca é obrigado a conceder. A terceira é o término de um contrato por prazo determinado válido, nos termos do §575 do Código Civil Alemão (BGB), o que é mais raro do que se imagina, pois o senhorio deve ter declarado por escrito um dos três motivos legais previstos no contrato no momento da assinatura. Caso contrário, o "prazo determinado" torna-se simplesmente um arrendamento por prazo indeterminado. Essa armadilha é abordada em [link para o artigo/texto]. Encontrar alojamento.

O importante é que essas são as únicas maneiras de rescindir o contrato de aluguel. Mudar-se não encerra o contrato. Devolver as chaves não encerra o contrato. Dizer ao proprietário, em uma conversa amigável, que você vai sair em junho não encerra o contrato. Até que um aviso prévio válido seja entregue e o prazo para rescisão tenha expirado, o contrato permanece válido e o aluguel é devido. Isso parece óbvio por escrito, e ainda é a maneira mais comum pela qual estrangeiros perdem dinheiro na Alemanha: eles tratam a saída como um ato, enquanto a Alemanha a trata como um documento.

Você também ouvirá falar do "Nachmieter", um inquilino substituto. O mito é que você precisa encontrar um para sair antes do prazo, ou que encontrar um lhe dá o direito de sair antes do prazo. Geralmente, nenhuma das duas afirmações é verdadeira. Em um contrato de rescisão comum com o aviso prévio normal, você não tem obrigação de encontrar um substituto. Oferecer inquilinos substitutos adequados é uma estratégia de negociação quando você deseja sair antes do prazo permitido pelo aviso prévio, e um proprietário que recusa três candidatos com boa situação financeira pode encontrar um tribunal menos favorável posteriormente, mas não é um direito que você pode simplesmente exercer. Não baseie seus planos de mudança nisso.

Aviso Prévio: Três meses, ou o tempo que você já morou lá.

O prazo de aviso prévio é definido pelo §573c(1) do Código Civil Alemão (BGB). Um aviso prévio recebido até o terceiro dia útil de um mês entra em vigor no final do mês seguinte. Na prática, isso corresponde a três meses. Se a sua carta chegar ao senhorio em 2 de março, o contrato de arrendamento termina em 31 de maio. Se a receber em 5 de março, terá perdido o prazo do terceiro dia útil e o prazo só começará a contar em abril, pelo que o contrato de arrendamento termina em 30 de junho e terá pago um mês extra de renda por ter enviado a carta com três dias de atraso.

Eis a parte que surpreende as pessoas, e vale a pena ler duas vezes. Seus três meses nunca se estendem. O §573c(1), frase 2, diz que o prazo de aviso prévio aumenta em três meses após cinco e oito anos da data de entrega do imóvel, e isso se refere expressamente ao Kündigungsfrist “für den Vermieter”, ou seja, ao proprietário. A famosa regra dos três, seis e nove meses é exclusiva dele. Após doze anos no mesmo apartamento, o proprietário precisa de nove meses para que você saia, e você ainda precisa de três meses para sair. A versão atualizada deste capítulo, como a maioria dos guias para expatriados, apresenta a regra como aplicável a ambos os lados. Não é o caso.

Seu contrato também não pode estendê-lo. O §573c(4) do Código Civil Alemão (BGB) afirma que um acordo que se desvie do parágrafo 1 em detrimento do inquilino é nulo. Uma cláusula que o obrigue a um contrato de seis meses, ou a um prazo mínimo de dois anos com aviso prévio de seis meses após esse período, não é um acordo vantajoso; é letra morta. Você ainda pode ouvi-la de um proprietário ou administrador de imóveis com total confiança, porque muitos deles também nunca leram o §573c(4). Observe a assimetria: uma cláusula que lhe conceda um período mais curto, ou ao proprietário um período mais longo, não o prejudica e pode ser válida. Leia atentamente o contexto antes de decidir que uma cláusula é nula.

Não existe um Sonderkündigungsrecht geral, um direito especial de rescisão antecipada, para as situações que os estrangeiros geralmente presumem que se enquadram nessa categoria. Um emprego em outro país não o cria. Uma transferência para Hamburgo não o cria. O término de uma autorização de residência não o cria. O fim de um relacionamento não o cria. A lei alemã oferece uma saída curta, fixa e incondicional, e considera isso um acordo justo; não acrescenta justificativas adicionais. Os poucos direitos especiais que existem se aplicam a ações do proprietário, como um aviso de modernização ou um aumento de aluguel, e esses pertencem ao proprietário. Mais sobre aluguel na AlemanhaSe você for deixar a Alemanha em seis semanas, suas opções são um Aufhebungsvertrag (contrato de arrendamento) aceito pelo proprietário, um Nachmieter (contrato de locação) também aceito por ele, ou o pagamento de três meses de aluguel.

Seu contrato deve ser feito em papel e assinado à mão.

O §568(1) do Código Civil Alemão (BGB) resume-se em uma única frase: “Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.” A rescisão de um contrato de locação exige a forma escrita. Essa frase não é uma expressão vaga. O §126(1) do BGB define “schriftliche Form” como um documento assinado pelo próprio locatário, de próprio punho, com seu nome. Uma assinatura feita com o mouse não é isso. Um PDF digitalizado de uma carta assinada não é isso, porque o que chega ao destinatário não é o documento assinado. Um e-mail não é isso. Uma mensagem no portal do locatário não é isso. Uma mensagem de WhatsApp definitivamente não é isso.

Existe exatamente uma única saída eletrônica e quase ninguém a possui. O §126(3) do Código Civil Alemão (BGB) permite que a forma escrita seja substituída por um formulário eletrônico, e o §126a define isso como adicionar seu nome ao documento eletrônico e assiná-lo com uma assinatura eletrônica qualificada, uma assinatura eletrônica qualificada de acordo com as normas da UE, obtida de um provedor de serviços de confiança certificado e que não é a mesma coisa que o DocuSign, um campo de assinatura em PDF ou o aplicativo do seu banco. Se você tiver uma, use-a. Se não tiver certeza de que possui uma, provavelmente não a possui e precisará de papel e caneta.

Isso acontece com frequência, e o motivo é que a falha é silenciosa. Você envia o e-mail, o proprietário não responde, três meses se passam, você se muda e só então descobre que o contrato de locação nunca terminou e o aluguel continuou acumulando. Faça tudo certo da primeira vez. Todos os inquilinos nomeados no contrato devem assinar a Kündigung (declaração de rescisão), não apenas aquele que está saindo, pois uma locação conjunta só pode ser rescindida em conjunto. Enderece a declaração a todas as pessoas nomeadas como proprietárias, incluindo todos os herdeiros, caso o proprietário tenha falecido. Se você estiver assinando em nome de outra pessoa, anexe a Vollmacht original (a procuração), pois o §174 do Código Civil Alemão (BGB) permite que o destinatário rejeite uma declaração feita por um representante sem procuração, e ele o fará.

Em seguida, pense na comprovação, que é um problema à parte da formalidade. O envio por carta registrada não é uma exigência legal, independentemente do que dizia a versão antiga deste capítulo; é uma prova. A melhor opção em termos de custo é o Einwurf-Einschreiben, em que o carteiro fotografa a entrega na caixa de correio e você recebe um comprovante datado. O clássico Übergabe-Einschreiben, que exige assinatura no recebimento, pode, na verdade, ser prejudicial: se não houver ninguém em casa, nada é entregue e um aviso de recebimento não é válido. O método mais confiável ainda é entregar a carta na frente de uma testemunha que a leia primeiro e possa posteriormente dizer o que havia no envelope, ou depositá-la na caixa de correio do proprietário do imóvel com essa testemunha presente.

Acesso: O cronômetro começa a contar quando a carta chega à sua caixa de correio.

Esta é a seção que você deve ler se não ler mais nada. De acordo com o §130(1) do Código Civil Alemão (BGB), uma declaração feita a alguém que não está presente torna-se efetiva no momento em que a recebe, “in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht”. Zugang, ou seja, o recebimento, significa que a carta chegou à sua esfera de controle em um momento em que você normalmente deveria ter tomado conhecimento dela. Sua caixa de correio (Briefekkasten) é sua esfera de controle. No momento em que uma Kündigung é depositada nela em um horário normal de entrega, ela legalmente chega até você.

Não importa que você estivesse de férias. Não importa que você estivesse em viagem de negócios em Singapura por seis semanas. Não importa que você nunca tenha aberto o envelope, ou que o tenha aberto e não soubesse ler alemão, ou que tenha presumido que qualquer coisa impressa em papel sulfite alemão fosse propaganda. Não importa que você já tivesse dito ao proprietário para entrar em contato por e-mail. Nenhuma dessas situações constitui defesa, e nenhuma delas impede o cumprimento de um prazo. Os prazos para contestar uma rescisão, para reagir a uma ação de despejo e para toda a estrutura descrita abaixo começam a contar a partir do acesso, não da compreensão.

Para um estrangeiro, essa assimetria é realmente perigosa, pois o sistema postal alemão é o principal canal legal e seu instinto provavelmente lhe diz que coisas importantes chegam eletronicamente. Dois hábitos resolvem grande parte do problema. Primeiro, se você for ficar fora por mais de alguns dias, peça para alguém esvaziar sua caixa de correio e fotografar tudo que pareça oficial, e certifique-se de que seu nome esteja na caixa de correio e na campainha para que a entrega não seja contestada. Segundo, abra a correspondência alemã no dia em que chegar e traduza-a no mesmo dia. Se a carta for uma Kündigung (notificação), você não terá perdido tempo de reação, e tempo de reação é a única coisa realmente escassa por aqui.

Direitos do inquilino quando o proprietário notifica o inquilino: The berechtigtes Interesse

A posição do senhorio é muito mais frágil que a sua, e é aqui que a lei alemã de arrendamento ganha sua reputação. §573(1) BGB: “Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” Ele só pode rescindir o contrato se tiver um interesse legítimo em fazê-lo. Ele não pode simplesmente decidir que prefere outra pessoa. A mesma frase acrescenta que a rescisão com o objetivo de aumentar o aluguel é expressamente proibida, o que elimina a manobra mais óbvia.

O §573(2) apresenta os três principais interesses legítimos. O primeiro é que o inquilino violou de forma culpável e significativa suas obrigações contratuais: atraso persistente no pagamento, perturbação grave repetida, danos. O segundo é o Eigenbedarf (necessidade própria), que tem sua própria seção abaixo. O terceiro, Verwertungskündigung (desvantagem econômica), ocorre quando a continuidade da locação impede o proprietário de utilizar o imóvel para fins econômicos razoáveis ​​e lhe causaria prejuízo significativo. Este terceiro é muito mais restrito do que parece, pois a lei afirma expressamente que a possibilidade de obter um aluguel mais alto de outra pessoa não é considerada, e afirma expressamente que o proprietário não pode alegar o desejo de vender o apartamento após convertê-lo em Wohnungseigentum (unidades habitacionais), apartamentos de propriedade individual. Essas exclusões eliminam os dois interesses que um proprietário provavelmente desejaria.

Agora, a disposição que decide a maioria das disputas. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Os motivos devem ser indicados na própria carta de rescisão, e outros motivos só serão levados em consideração se surgirem posteriormente. Leia isso novamente, porque significa o que parece significar. Se a carta não disser nada além de “hiermit kündigen wir das Mietverhältnis”, o proprietário não poderá remediar a situação em tribunal explicando que a sua filha precisa do apartamento. Ele teria que enviar um novo Kündigung, iniciando um novo período de aviso prévio. Uma carta vaga não é um incômodo a ser esclarecido; é uma rescisão defeituosa, e o ônus de provar os fundamentos recai sobre ele o tempo todo.

O prazo de aviso prévio é o que aumenta. De acordo com o §573c(1), frase 2, ele se estende por três meses após cinco anos e novamente após oito anos da entrega do apartamento, totalizando três, seis e nove meses para o morador. E o §573(4) torna obrigatório todo o disposto no §573: um acordo que divirja em seu prejuízo é nulo. Uma cláusula na qual você aceitou antecipadamente que o locador pode rescindir o contrato por qualquer motivo, ou renunciou à exigência de um interesse legítimo (berechtigtes Interesse), não tem valor algum.

Eigenbedarf: Quem é considerado família e o que a carta deve dizer

O direito de uso (Eigenbedarf) é previsto no §573(2) Nr.2 do Código Civil Alemão (BGB) e é, de longe, o motivo mais comum pelo qual um inquilino alemão é despejado de um apartamento que deseja manter. A redação é restrita: o proprietário precisa dos cômodos como moradia “für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts”, para si mesmo, seus familiares ou membros de sua casa. Três categorias, e apenas três. Ele não pode alegar o direito de uso (Eigenbedarf) para um amigo, um sócio comercial ou um inquilino de quem prefira.

A definição de "familienangehöriger" (parente familiar) não é subjetiva, e o Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Federal de Justiça) estabeleceu critérios externos. Em sua sentença de 27 de janeiro de 2010 (VIII ZR 159/09), o tribunal decidiu que sobrinhos e sobrinhas do proprietário são considerados membros da família, nos termos do § 573(2) Nr.2, precisamente devido ao seu parentesco próximo, e traçou a linha divisória com base nas regras sobre a recusa em prestar depoimento por motivos pessoais, previstas no § 383 ZPO e no § 52 StPO. Qualquer pessoa a quem a lei processual conceda esse privilégio apenas com base no parentesco, sem comprovação de um vínculo estreito real, está dentro do âmbito da definição. Em 10 de julho de 2024 (VIII ZR 276/23) o BGH aplicou o mesmo teste para excluir um primo: um parente mais distante que não tem o direito de recusar provas “gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis”, não pertence ao círculo privilegiado mesmo quando o vínculo pessoal é próximo. Assim, cônjuges, pais, filhos, avós, netos, irmãos, sobrinhas e sobrinhos estão dentro. Os primos estão fora, não importa o quanto o proprietário goste deles. A categoria separada de Angehörige seines Haushalts diz respeito a pessoas que realmente vivem no agregado familiar do proprietário, como um parceiro de longa data ou um cuidador residente, e exige que o agregado familiar seja real.

A carta também precisa cumprir sua função aqui. De acordo com o §573(3), uma Carta de Necessidade de Moradia (Eigenbedarf Kündigung) deve indicar a pessoa que irá se mudar para o imóvel e explicar por que ela precisa daquele apartamento específico. “Eigenbedarf”, por si só, não constitui um fundamento; é apenas uma designação. Uma carta que não identifica o beneficiário e a necessidade é considerada defeituosa, e esse defeito não poderá ser sanado posteriormente no processo.

Existe também o Vortäuschung, ou seja, a falsa necessidade de moradia: o senhorio alega que o filho vai morar no imóvel, você sai e o apartamento é alugado novamente dois meses depois por um valor muito mais alto. Este não é um problema teórico e a lei não o trata com leviandade. Em sua sentença de 29 de março de 2017 (VIII ZR 44/16), o Tribunal Federal de Justiça da Alemanha (BGH) decidiu que, quando o senhorio não percebe a necessidade declarada após a saída do inquilino, ele tem o ônus secundário de explicar por que a necessidade deixou de existir, pois a própria não percepção levanta a suspeita de que foi pretextual, e ele deve apresentar de forma plausível e coerente o que mudou. Se não conseguir, ele é responsável por danos, e os danos são reais: seus custos de mudança, a empresa de mudanças, a comissão do corretor e a diferença entre o aluguel antigo e o aluguel mais alto que você paga agora, geralmente calculada ao longo de vários anos. Por isso, é importante ficar atento ao que acontece com o apartamento depois que você sair, guardar a carta de rescisão e anotar a data em que qualquer novo anúncio for publicado.

Uma coisa mudou em relação aos inquilinos, e você deveria saber disso em vez de confiar na regra antiga. De acordo com a Anbietpflicht (obrigação de arrendamento), um senhorio que rescinde o contrato por necessidade de moradia (Eigenbedarf) deve oferecer ao inquilino um apartamento comparável que fique vago no mesmo prédio durante o período de aviso prévio. Essa obrigação ainda existe, mas em sua sentença de 14 de dezembro de 2016 (VIII ZR 232/15), o Tribunal Federal de Justiça da Alemanha (BGH) decidiu que o descumprimento dessa obrigação não invalida mais o aviso prévio; no máximo, pode-se fundamentar uma ação de indenização por violação de uma obrigação secundária. Muitos guias ainda afirmam que a rescisão invalida o contrato. Desde 2016, isso não acontece mais.

A casa de dois andares onde o proprietário não precisa de motivo.

Há uma lacuna importante em tudo isso, e estrangeiros caem nela com mais frequência do que a média, porque o apartamento acima da casa do proprietário é exatamente o tipo de imóvel que é alugado para um recém-chegado por meio de um contato pessoal. §573a(1) do Código Civil Alemão (BGB): quando a habitação está em um prédio com no máximo duas unidades e o proprietário mora no prédio, ele pode rescindir o contrato “ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf”, sem precisar de um interesse legítimo. Sem necessidade de interesse próprio, sem quebra de contrato, sem qualquer justificativa. Em contrapartida, o prazo de aviso prévio se estende por mais três meses, elevando-o para seis, nove e doze meses.

O §573a(2) estende a mesma via facilitada a quartos dentro do próprio apartamento do senhorio, que é a situação clássica de inquilino. Dois limites merecem atenção. Primeiro, o §573a(3) exige que a carta declare que a rescisão se baseia no §573a(1) ou (2); se o senhorio não o fizer, não utilizou a via facilitada e volta a necessitar de um fundamento ao abrigo do §573. Segundo, o §573a(4) torna obrigatória a lei a seu favor, e a Widerspruch descrita abaixo ainda se aplica, porque o §573a elimina o requisito de motivo e não o resto da sua proteção. Antes de assinar um contrato de arrendamento de um apartamento numa casa de duas famílias onde o proprietário vive no piso inferior, compreenda que está a aceitar uma posição materialmente mais fraca do que um inquilino num prédio normal.

Fristlose Kündigung para aluguel em atraso

Tudo o que foi descrito acima refere-se à rescisão comum com aviso prévio. A rescisão sem aviso prévio (fristlose Kündigung) encerra o contrato de locação imediatamente após o recebimento da notificação, e para os inquilinos isso quase sempre significa atraso no pagamento do aluguel. O §543(2), frase 1, nº 3 do Código Civil Alemão (BGB) estabelece dois critérios. De acordo com a alínea (a), o inquilino está em atraso por duas datas de vencimento consecutivas, referentes ao aluguel ou a uma parte significativa dele. De acordo com a alínea (b), o atraso ocorre por um período superior a duas datas de vencimento, em um valor equivalente a dois meses de aluguel. O §569(3), nº 1, então, atenua a alínea (a): a parte não paga só é considerada "significativa" se exceder um mês de aluguel. Portanto, um único mês de aluguel atrasado não é suficiente por si só; aproximadamente um mês mais um pouco, distribuído em dois meses consecutivos, é suficiente.

Duas características fazem deste o instrumento mais eficaz do livro. Primeiro, o §543(3) Nr.3 elimina a exigência normal de uma Abmahnung, uma notificação formal, para atrasos no pagamento do aluguel. A carta pode chegar sem qualquer aviso prévio. Segundo, existe um gatilho separado que a maioria das pessoas nunca ouviu falar: o §569(2a) do BGB torna o atraso no pagamento do próprio Kaution, o depósito, equivalente a dois meses de aluguel, um wichtiger Grund independente, novamente sem necessidade de aviso prévio, com a parcela de Betriebskosten excluída do cálculo. Se você concordou em pagar o depósito em três parcelas, conforme previsto no §551 do BGB, e simplesmente parou de pagar após a primeira, você está vulnerável de uma forma que provavelmente desconhece.

Agora, a saída que a maioria das pessoas não percebe, e que vem antes da mais famosa. §543(2) frase 2: “Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.” Se o senhorio receber o pagamento antes da emissão da carta de rescisão, esta é automaticamente anulada. Não é sanada, não é atenuada. É anulada. O dinheiro que chega antes da carta vale mais do que o mesmo dinheiro uma semana depois, portanto, se estiver em atraso e puder pagar, pague hoje e não espere para ver o que ele fará. E o §569(4) aplica a mesma disciplina que o §573(3) aplica às rescisões comuns: o motivo principal deve ser declarado na carta de rescisão.

A Schonfristzahlung: Dois meses para salvar seu contrato de aluguel

Se a Kündigung já chegou, o §569(3) Nr.2 BGB dá-lhe uma segunda vida e é a disposição mais valiosa deste capítulo. A frase: “Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird ou sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” A rescisão torna-se ineficaz se o proprietário ficar satisfeito dentro de dois meses após o pedido de despejo ficar pendente. O arrendamento não é apenas resgatado do abismo; A cláusula Fristlose deixa de ter efeito.

Leia atentamente o gatilho, pois ele é contraintuitivo e interpretá-lo incorretamente pode custar-lhe o apartamento. Os dois meses não começam a contar a partir da Kündigung (notificação). Começam a contar a partir do Rechtshängigkeit (obrigação legal) do Räumungsanspruch (notificação de despejo), que é o momento em que a ação de despejo é notificada pelo tribunal. Isso significa que o prazo só começa a contar depois que o seu senhorio efetivamente entra com a ação, e o documento que inicia esse prazo é o que parece mais assustador. Se você acabou de receber uma Räumungsklage (notificação de despejo) por atraso no pagamento do aluguel, você não está sem prazo; você está no início de um período de dois meses. O valor que você deve pagar é o aluguel devido mais o §546a(1) Nutzungsentschädigung (indenização pelo uso do imóvel) referente ao período posterior ao término do contrato de arrendamento, portanto, aumenta a cada mês que você permanece no imóvel.

A disposição também permite a intervenção de um órgão público: basta que “sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet”, ou seja, que uma autoridade se comprometa a pagar. Na prática, isso significa o Centro de Emprego (Jobcentre) ou o Departamento de Assistência Social (Sozialamt), que podem e rotineiramente assumem dívidas de aluguel para evitar que você fique sem moradia. Se você estiver nessa situação, compareça a eles no dia em que for notificado e leve os documentos do tribunal. O compromisso deles é válido mesmo que o dinheiro ainda não tenha sido transferido. Há uma limitação no §569(3) Nr.2 frase 2: não funciona se uma Kündigung (despejo) já regularizada dessa forma tiver ocorrido em no máximo dois anos. Trata-se de uma medida de resgate pontual a cada dois anos, e não de um plano de pagamento.

Agora, a pergunta que você não pode responder de forma errada. O Schonfristzahlung também resolve uma notificação de rescisão ordinária enviada juntamente com a notificação de rescisão sem aviso prévio? De acordo com a lei vigente em julho de 2026, não. Os proprietários costumam enviar ambas simultaneamente: uma notificação de rescisão sem aviso prévio e, alternativamente, uma rescisão ordinária com base nos mesmos valores em atraso que configuram uma violação contratual nos termos do §573(2) Nr.1. Se você pagar dentro do prazo de dois meses, a notificação de rescisão sem aviso prévio perde a validade, mas a rescisão ordinária permanece válida e ainda encerra o seu contrato de locação ao final do prazo de aviso prévio. O Tribunal Federal de Justiça da Alemanha (BGH) decidiu dessa forma em sua sentença de 13 de outubro de 2021 (VIII ZR 91/20), argumentando que o mecanismo do Schonfrist foi criado para evitar a situação de sem-teto, mas nunca foi incorporado às regras de rescisão ordinária quando estas foram introduzidas. Confirmou-se o mesmo resultado em 5 de outubro de 2022 (VIII ZR 307/21) e novamente em 23 de outubro de 2024 (VIII ZR 106/23), que é a posição atual: um pagamento dentro do prazo do §569(3) Nr.2, ou uma obrigação de um organismo público, tem consequências apenas para a fistlose Kündigung e não para uma rescisão ordinária com base na mesma incumprimento. Isto está resolvido e constitui a lacuna mais perigosa na proteção.

Pode não continuar assim, e você deve saber a situação e não o título. O Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete do governo federal, conhecido como Mietrecht II, estenderia o Schonfristzahlung também à rescisão ordinária, uma vez. O próprio registo da primeira leitura do Bundestag, em 9 de julho de 2026, diz-o claramente: “Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können.” Mas é um projeto de lei, não uma lei. O gabinete aprovou a proposta em 29 de abril de 2026, que foi encaminhada ao Bundestag como Drucksache 21/6807 em 1º de julho de 2026. Após um debate de meia hora em 9 de julho, foi encaminhada à comissão, onde permanece até o momento da redação deste texto. Até sua aprovação, planeje-se com base na regra do BGH (Tribunal Federal de Justiça) e não no projeto de lei. Se você estiver com pagamentos atrasados, pague tudo e, se possível, antes do Kündigung (decreto), pois o §543(2), frase 2, impede ambas as rescisões, enquanto o Schonfristzahlung (decreto de pagamento antecipado) impede apenas uma delas.

Widerspruch e o Sozialklausel

Mesmo uma rescisão completamente válida nem sempre é o fim. §574 BGB, o Sozialklausel, permite que você se oponha a isso e exija que o arrendamento continue onde termina “für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist”, seria uma dificuldade para você, sua família ou outro membro da sua família que não é justificável, mesmo quando os interesses legítimos do proprietário são avaliados. Esta não é uma objeção técnica à carta. Admite que a rescisão é válida e pede que o arrendamento continue de qualquer maneira. Quase nenhum inquilino estrangeiro sabe que ela existe.

O que constitui uma dificuldade (Härte) é decidido caso a caso, e o §574(2) fornece o exemplo mais útil diretamente: a dificuldade também existe quando não é possível obter uma habitação de substituição adequada em condições razoáveis. Num mercado em que uma família com um rendimento normal não consegue realmente encontrar um apartamento comparável, este não é um argumento retórico. Idade avançada, doença grave, gravidez avançada, uma criança no meio do ano letivo de conclusão do ensino secundário, uma deficiência que exija um apartamento adaptado e um arrendamento muito longo num mesmo local são fatores relevantes. Se tudo correr bem, obtém-se o que se prevê no §574a: a continuação do arrendamento pelo tempo que for razoável, com termos alterados se os termos antigos forem irrazoáveis ​​para o senhorio, e se não houver acordo entre as partes, o tribunal decide se, por quanto tempo e em que condições a continuação do arrendamento será concedida, podendo mesmo ordenar a continuação por tempo indeterminado quando não se sabe quando a dificuldade deixará de existir.

A mecânica do contrato recompensa a atenção. De acordo com o §574b(1), a Widerspruch (oposição) deve ser feita por escrito, o que é um requisito menos rigoroso do que a própria Kündigung (alegação): texto significa uma declaração legível em um suporte durável, identificando você, portanto, um e-mail é aceitável. Não se deixe enganar por isso, pois o §574b(2) estabelece o prazo: o senhorio pode recusar a renovação do contrato se você não apresentar objeção até dois meses antes do término do arrendamento. Perder esse prazo significa abrir mão do seu direito. Existe uma rede de segurança, e vale a pena verificá-la. O §568(2) diz que o senhorio deve indicar a possibilidade, a forma e o prazo da Widerspruch com antecedência suficiente, e o §574b(2), parágrafo 2, prevê a consequência caso ele não o faça: você ainda poderá apresentar objeção na primeira audiência do processo de despejo. Portanto, a primeira coisa a verificar em qualquer carta de rescisão é se ela contém essa Hinweis (aviso). Os senhorios que usam modelos baixados da internet frequentemente a omitem. Dois limites, declarados honestamente: §574(1) frase 2 exclui totalmente o Widerspruch quando o senhorio tinha motivos para um fristlose Kündigung, portanto não é resposta para atrasos no pagamento do aluguel; e §574(3) pesa apenas os motivos efetivamente declarados na carta, o que é §573(3) fazendo trabalho útil para você uma segunda vez.

Schönheitsreparaturen: o maior item financeiro na mudança

Schönheitsreparaturen, ou reparos decorativos, refere-se à pintura de paredes e tetos, radiadores, portas internas e a parte interna de janelas, além de pequenos reparos em geral. Não se trata de reparos estruturais. Quase todos os contratos de locação na Alemanha contêm uma cláusula que impõe essa responsabilidade ao inquilino no momento da desocupação, e é aí que geralmente se perde a maior parte do valor previsto neste capítulo, pois os inquilinos leem a cláusula, acreditam nela e acabam pintando todo o apartamento ou aceitando um desconto de quatro dígitos no depósito.

Comecemos pelo princípio da incumprimento. O §535(1) do Código Civil Alemão (BGB) obriga o senhorio a entregar a habitação em condições de utilização contratual e a mantê-la nesse estado. A decoração é, portanto, da sua responsabilidade por lei. Só se torna sua responsabilidade se uma cláusula válida o impuser, e as cláusulas de adesão são analisadas ao abrigo do §307 do BGB. O Tribunal Federal de Justiça (BGH) tem vindo a invalidá-las há vinte anos. As cláusulas de "Starre Fristen", prazos rígidos de decoração que exigem pintura a cada três ou cinco anos, independentemente do estado real do apartamento, invalidam a cláusula. As cláusulas de "Quotabgeltungsklauseln", que obrigam o inquilino a pagar uma parte proporcional do período de decoração não concluído quando sai do imóvel, foram consideradas nulas nos acórdãos de 18 de março de 2015, porque, no início do arrendamento, "der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann" (a parte que cabe ao inquilino não pode ser determinada com certeza), não é possível determinar com exatidão a quota que cabe ao inquilino.

A decisão decisiva é a do caso BGH VIII ZR 185/14, proferida no mesmo dia. Se o apartamento lhe foi entregue sem reformas, ou seja, sem decoração recente, uma cláusula contratual padrão que lhe imponha a obrigação de realizar reparos estéticos (Schönheitsreparaturen) é nula, a menos que o proprietário lhe tenha oferecido uma compensação adequada (angemessener Ausgleich) por assumir o desgaste causado por outra pessoa. No caso em questão, metade do valor do aluguel mensal não era suficiente. Nas palavras do próprio tribunal: “Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam.” A lógica é simples: você não pode ser obrigado a devolver um apartamento em melhores condições de decoração do que aquele em que o recebeu. Portanto, a questão que define se você deve ou não pagar algo a um pintor não é o que diz o seu contrato. Refere-se ao estado em que o apartamento se encontrava no dia da sua mudança. É isso que constitui o Übergabeprotokoll de mudança, coberto por Encontrar alojamento, que vale mais do que qualquer outro pedaço de papel que você assinará, e por que as fotografias do dia da mudança valem a pena serem guardadas durante todo o período de locação.

A consequência é tudo ou nada, e é essa a parte que os proprietários detestam. A lei alemã não permite a redução automática de uma cláusula padrão nula à sua versão mais abrangente que seria legal. Uma cláusula que falha não se reduz a algo razoável. Ela desaparece, e a obrigação recai inteiramente sobre o proprietário, nos termos do §535(1). Você não deve nada pela decoração. Uma ressalva importante: as decisões do Tribunal Federal de Justiça da Alemanha (BGH) de 8 de julho de 2020 (VIII ZR 163/18 e VIII ZR 270/18) estabeleceram que, no caso de cláusula nula e irrenovada, se você quiser que o proprietário decore o imóvel durante o período de locação porque o estado do imóvel se deteriorou substancialmente, você deve compartilhar o custo, "regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung", normalmente metade. Isso significa exigir obras enquanto você mora no imóvel. Não ressuscita a obrigação de decorar o imóvel ao sair.

O Übergabe e o Übergabeprotokoll

O §546(1) do BGB exige que você devolva o imóvel ao término do contrato de locação. A devolução significa deixá-lo limpo e vazio, com todas as chaves devolvidas, incluindo cópias que você tenha feito e as que você deu a um amigo. Atenção ao prazo: se você permanecer no imóvel após o término do contrato, o §546a(1) permite que o proprietário cobre o aluguel acordado, ou o valor de mercado para imóveis similares na região, como indenização por todo o período de retenção, e o §546a(2) acrescenta que outras indenizações não estão excluídas. A entrega tardia do imóvel não é uma questão administrativa trivial.

A vistoria de saída (Übergabe) é uma reunião com o proprietário, e o protocolo de vistoria (Übergabeprotokoll) é o registro dessa reunião. Insista em ter um, mesmo que o proprietário sugira não fazê-lo, e nunca entregue as chaves sem um, porque sem o protocolo e sem o apartamento, você não terá como comprovar em que estado o deixou. O protocolo deve registrar o estado de cada cômodo, todas as leituras dos medidores com os respectivos números, a quantidade e o tipo de chaves e a data. Fotografe tudo você mesmo no mesmo dia, incluindo os medidores, e guarde as fotos.

Tenha cuidado com o que assina na entrada. Este é um documento e será usado contra você. Duas regras. Primeiro, não aceite uma anotação com a qual discorde apenas para manter o clima agradável; escreva sua própria observação ao lado ou escreva “Zustand vom Mieter bestritten”, condição contestada pelo inquilino, e assine ao lado. Um protocolo assinado por ambos é uma prova forte, e é exatamente por isso que um protocolo impreciso é caro. Segundo, não assine nada que reconheça uma dívida ou aceite a responsabilidade por um item específico. Registrar que uma tábua do piso está arranhada é um fato. Assinar que você pagará 800 euros para substituir o piso é um Schuldanerkenntnis, um reconhecimento de dívida, e você acabou de abrir mão de toda a sua defesa. Se um valor aparecer no protocolo, risque-o antes de assinar ou não assine. Nunca concorde com um protocolo se o proprietário não permitir que você o leia corretamente e nunca faça a vistoria sozinho se puder levar alguém.

Recuperando sua cautela

Aqui, a resposta honesta é menos simples do que a encontrada na internet. Não existe um prazo legal para a devolução do depósito de segurança. A versão antiga deste capítulo dizia que o senhorio "tem a obrigação legal de devolver o seu depósito de segurança" dentro de três a seis meses. Ele tem a obrigação de devolvê-lo; não existe tal prazo no Código Civil Alemão (BGB). O que a lei realmente lhe oferece é um mecanismo, e entender esse mecanismo é o que lhe permite reaver o seu dinheiro.

O mecanismo é o seguinte: o depósito garante os direitos do senhorio decorrentes do arrendamento. Assim que o arrendamento termina, ele tem direito a um período razoável para verificar se tem algum direito a receber e reter apenas o que puder comprovar plausivelmente. Ele não pode reter o valor total simplesmente por não ter tido tempo de verificar. Qualquer valor retido deve ser justificado detalhadamente. A jurisprudência geralmente considera um período de três a seis meses como o limite máximo desse período de verificação, sendo o prazo mais longo tolerado por um motivo específico: a Nebenkostenabrechnung, a fatura anual de despesas de serviço, pode ainda não ter vencido, e ele pode reter um valor proporcional ao saldo esperado para o período em que você morou lá, e não o valor total do depósito. Portanto, na prática, a maior parte do dinheiro deve ser devolvida dentro de três a seis meses, com uma reserva modesta e quantificada para despesas de serviço retida por um período mais longo e liberada quando a fatura for emitida. Apresente isso como o mecanismo, e não como um prazo estipulado em lei, porque não se trata de um prazo.

Uma disposição é forte a seu favor e quase ninguém a utiliza. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung startnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." As reivindicações do proprietário por mudanças ou deterioração do apartamento, que é o local legal de quase todas as deduções por danos, marcas, buracos e decoração inacabada, expiram seis meses após ele receber o apartamento de volta. Nem seis meses depois que ele percebe. Nem seis meses após a liquidação do Nebenkosten. Seis meses a partir da devolução das chaves. Se ele apresentar uma reclamação por danos sete meses após a transferência, a resposta será uma palavra: Verjährung. E o §548(2) é o espelho: as suas próprias reivindicações de despesas ou para remover acessórios que você instalou também expiram seis meses após o término do arrendamento, portanto, não as deixe passar.

O caminho prático é curto. Ao sair, escreva ao senhorio em alemão, informando seu novo endereço e dados bancários e solicitando o depósito, incluindo os juros acumulados, que lhe pertencem de acordo com o §551(3) do Código Civil Alemão (BGB). Se não receber nada, envie uma notificação extrajudicial (Mahnung) estabelecendo um prazo firme de duas semanas e declarando que, caso contrário, tomará medidas legais. Se ele retiver o valor, exija a discriminação dos itens por escrito e verifique cada um deles de acordo com o §548 e com as regras de "reparação de beleza" (Schönheitsreparaturen) mencionadas anteriormente, antes de ceder em qualquer coisa. Se ele ainda se recusar, os pequenos valores envolvidos fazem deste um dos poucos litígios que realmente justificam o recurso ao Tribunal Distrital (Amtsgericht), e é exatamente para isso que serve a filiação a uma associação de inquilinos (Mieterverein).

Fazendo valer os seus direitos de inquilino em tribunal: The Räumungsklage

Comecemos pelo que não pode acontecer, porque o medo aqui é pior do que a realidade. O seu senhorio não pode despejá-lo. Ele só pode pedir a um tribunal para o fazer. Ele não pode trocar as fechaduras, cortar a eletricidade, remover a sua porta ou colocar os seus pertences na rua, e se o fizer, estará a cometer abuso de propriedade (verbotene Eigenmacht) ao abrigo do §858 do Código Civil Alemão (BGB), o que é ilegal e que lhe dá o direito de ser reintegrado no imóvel. O §940a(1) do Código de Processo Civil Alemão (ZPO) também impede o acesso rápido ao imóvel: o despejo de um espaço residencial por meio de uma liminar (einstweilige Verfügung) só é permitido em casos de abuso de propriedade (verbotene Eigenmacht) ou perigo concreto para a vida ou integridade física. Não existe uma via expressa legal. Se receber uma carta a exigir que saia até sexta-feira, essa carta não tem poder para o remover do imóvel.

O que ele deve fazer é apresentar uma Räumungsklage, uma ação de despejo, no Amtsgericht. De acordo com o §23 Nr.2a da GVG (Lei Alemã de Locação Residencial), as disputas de locação residencial são julgadas pelo Amtsgericht, independentemente do valor em questão, e essa jurisdição é exclusiva, o que também significa que não há Anwaltszwang (advogado assistente) em primeira instância e, em princípio, você pode comparecer sem um advogado. Não interprete isso como uma recomendação para fazê-lo. A notificação da ação é o Rechtshängigkeit (ação judicial) que inicia a contagem do prazo de dois meses previsto no §569(3) Nr.2, portanto, o dia em que você for notificado é o dia para agir, não o dia para entrar em pânico. Você deve responder ao tribunal dentro do prazo estipulado nos documentos, que é curto e absoluto; caso contrário, uma Versäumnisurteil (sentença à revelia) pode ser emitida contra você sem qualquer análise sobre a validade da rescisão.

O custo é o motivo pelo qual você não deve conduzir este processo sozinho. De acordo com o §41(2) da GKG (Lei Alemã de Processo Civil), o valor da disputa em uma ação de despejo é equivalente a um ano de aluguel. Assim, um apartamento com aluguel de 1,200 euros por mês gera um valor de disputa de 14,400 euros, e o processo civil alemão obriga a parte perdedora a pagar as custas processuais de ambas as partes sobre esse valor. Uma pequena exceção está no §41(3): quando a ação de despejo e uma ação de continuação com base nos §§574 a 574b são julgadas no mesmo processo, os valores não são somados. Portanto, apresentar sua contestação (Widerspruch) no processo não duplica a sua exposição ao custo. O restante dos cálculos, a tabela de honorários da RVG (Lei Alemã de Revisão de Direitos) e a regra de que a parte perdedora paga as custas, estão descritos em [referência à lei alemã]. Serviços jurídicos para expatriados, o que também explica a via do auxílio estatal e o fato de que o §12 da BerHG significa que Bremen e Hamburgo mantêm escritórios públicos de assessoria jurídica em vez de Beratungshilfe, enquanto Berlim permite que você escolha entre os dois.

Se uma sentença for desfavorável a você, isso ainda não significa que você está na rua. O artigo 721 do Código de Processo Civil do Zimbábue (ZPO) permite que o tribunal conceda um Räumungsfrist, um período para desocupação, a seu pedido ou por iniciativa própria, e o artigo 721(5) limita esse período a um ano, a partir da data em que a sentença se torna definitiva. Solicite-o antes do término da audiência oral, pois esse é o prazo estipulado no artigo 721(1), e é o direito mais frequentemente perdido em todo o processo. Além disso, o artigo 765a confere ao tribunal de execução o poder de suspender ou revogar um despejo quando, após ponderar a necessidade de proteção do proprietário, circunstâncias excepcionais tornarem o despejo incompatível com a moral e os bons costumes, e, em casos de despejo, o artigo 765a(3) exige que o pedido seja feito, no máximo, duas semanas antes da data marcada para o despejo. Essas exceções são específicas, mas reais, e explicam por que um processo de desocupação pode levar muitos meses. Para informações sobre o apartamento em si e sobre como encontrar e verificar a qualificação de um advogado especializado em direito imobiliário, consulte Direito Imobiliário e Imobiliário.

A associação de inquilinos é a opção mais barata, mas você precisa dela antes que surjam problemas.

A Mieterverein, a associação local de inquilinos, é a resposta para quase tudo neste capítulo, e é a resposta que a maioria dos estrangeiros descobre com um mês de atraso. Por uma taxa anual em torno de cem euros, dependendo da associação e frequentemente reduzida para quem tem baixa renda, você recebe aconselhamento ilimitado sobre seu contrato de aluguel de pessoas que se dedicam exclusivamente a isso: leem suas cartas, verificam seu Nebenkostenabrechnung (conta de despesas), escrevem para o proprietário em papel timbrado e, na maioria dos casos, a maioria das associações inclui um Mietrechtsschutz (seguro de custos legais para inquilinos) através da Deutscher Mieterbund (Associação Alemã de Inquilinos). Comparado com o valor cobrado por hora por um advogado, isso é muito mais vantajoso.

O problema é o tempo e é implacável. Tomemos como exemplo o DMB Mieterverein München, porque os termos variam entre associações e você deve verificar o seu próprio: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." No início há um período de carência de três meses e os casos que surgem dentro dele não são cobertos. E a associação é explícita sobre quando um caso é considerado surgido: “Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten ou Rechtsvorschriften zu verstossen.” O evento segurado data do início da alegada infração e não do momento em que você vai a tribunal. Portanto, aderir à semana em que suas terras Kündigung não lhe dá cobertura para essa Kündigung. Uma Rechtsschutzversicherung comercial funciona da mesma maneira e pela mesma razão.

A conclusão é desconfortável, mas simples. Isto é um seguro, e um seguro comprado depois do incêndio não cobre nada. Associe-se no primeiro mês em que se mudar para o apartamento, quando não tiver nenhum problema e a mensalidade parecer um desperdício. É exatamente nesse momento que vale a pena. Geralmente, novos membros têm acesso imediato a aconselhamento sobre uma questão recente; é a cobertura para litígios que tem um período de carência e um acionamento retroativo. Se já estiver envolvido em uma disputa e ainda não for membro, associe-se mesmo assim para obter aconselhamento, esteja preparado para arcar com as suas próprias despesas em qualquer processo judicial e leia atentamente as instruções. Serviços jurídicos para expatriados para as alternativas financiadas pelo Estado.

Ferramentas que ajudam no término de um contrato de arrendamento

O Werkzeu.ge é uma plataforma online para lidar com a burocracia e a papelada jurídica alemã, desenvolvida pela Cryon UG, a mesma empresa por trás do WeLiveIn.de. É importante esclarecer suas limitações. Seus termos excluem a prestação de consultoria jurídica, e a Lei de Serviços Jurídicos (Rechtsdienstleistungsgesetz - RDG) restringe quem pode aconselhar sobre questões jurídicas específicas na Alemanha. Portanto, trata-se de uma ferramenta para elaboração de documentos e cálculos, não um substituto para uma associação de inquilinos (Mieterverein) ou um advogado. A plataforma está em versão beta até 30 de novembro de 2026 e seus próprios termos indicam que as ferramentas podem estar incompletas. Lembre-se de um ponto importante antes de usar qualquer uma delas: um modelo não é a solução ideal para uma carta de rescisão com prazo já expirado. Se você recebeu uma carta de rescisão, o primeiro passo é entrar em contato com a associação de inquilinos, não usar um gerador de modelos.

Para escrever sua própria Kündigung, a ferramenta Kündigungsschreiben é gratuita e não requer cadastro (nível Gast) em werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenAbrange trinta tipos de contratos em oito categorias, sendo o contrato de arrendamento mercantil (Miete) expressamente uma delas, e possui um mecanismo de cálculo de prazos que determina a data final real de acordo com o §573c do Código Civil Alemão (BGB), em vez de estimar três meses, cálculo que a regra do terceiro dia útil mencionada anteriormente facilita erros. Gera um documento pronto para impressão. Imprima-o, assine-o à mão e entregue-o em papel, pois, como explicado acima, nada enviado eletronicamente satisfaz o §568(1). A ferramenta afirma que não substitui a assessoria jurídica.

Para a mudança, o Übergabeprotokoll-Generator em werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator Gera um registro detalhado das condições de cada cômodo, com leituras de medidores e chaves. É uma ferramenta Plus, que é paga. Para o depósito, o Kautions-Rechner em werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner é o que mais se aproxima deste capítulo entre todos os itens da plataforma: além do limite do §551 e do cálculo de juros, classifica as deduções típicas em permitidas e não permitidas, testa uma cláusula de "reparação de beleza" (Schönheitsreparaturen clause) de acordo com os critérios do BGH (Tribunal Federal de Justiça da Alemanha) mencionados acima e redige a Rückforderungsschreiben, a carta exigindo a devolução do seu depósito, com o prazo definido. Também é Plus e pago, não aborda a rescisão do contrato e afirma claramente que nada nele substitui a assessoria jurídica. O Mieter-Suite (também Plus) em werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite Agrupa essas duas ferramentas com outras cinco ferramentas de gestão de inquilinos; observe que não contém o módulo Kündigung, portanto, não abrange a primeira metade deste capítulo.

Duas observações sinceras. O Decodificador de Cartas de Aposentadoria (Behördenbrief-Decoder) às vezes é sugerido exatamente para essa situação, mas não é adequado: ele é voltado para cartas de autoridades, como a Receita Federal (Finanzamt), o Centro de Emprego (Jobcenter) ou o Banco (Bußgeldstelle), e uma Carta de Aposentadoria (Kündigung) vem de um proprietário particular, então não é a ferramenta certa para a carta que você tem em mãos. E os planos pagos são pagos: o plano gratuito exibe anúncios, o preço atual é um preço beta por tempo limitado que mudará, e em vez de citar um valor que estará errado quando você ler isto, veja os preços atuais em [link para o preço]. werkzeu.ge/en/pricingTudo na plataforma prepara e gera documentos; nada é submetido em seu nome.

O que fazer a seguir

Se você estiver saindo voluntariamente, faça três coisas. Conte regressivamente a partir do seu último dia pretendido até o terceiro dia útil do mês três meses antes e considere essa data como definitiva. Escreva a Kündigung (Declaração de Saída), imprima-a, assine-a à mão com a assinatura de todos os inquilinos nomeados e entregue-a ao proprietário com comprovante, de preferência por meio de uma Einwurf-Einschreiben (Declaração de Entrada) ou uma testemunha. Em seguida, procure suas fotos de entrada e o Übergabeprotokoll (Protocolo de Mudança) antes de pensar em pintar qualquer coisa, porque se o apartamento foi entregue a você sem reformas, a cláusula de decoração provavelmente é nula e você não deve nada.

Se receber uma Kündigung (notificação de despejo), não se mude e não responda com raiva. Anote a data em que a carta chegou à sua caixa de correio, pois essa é a data que conta por lei. Em seguida, leia a carta atentamente, verificando três pontos: se está assinada à mão por todos os nomes que constam como senhorio; se indica os motivos, conforme exigido pelo §573(3); e se contém a menção ao seu direito a uma Widerspruch (reclamação) prevista no §568(2). Uma carta que não contenha qualquer um desses elementos apresenta problemas. Se o motivo for Eigenbedarf (necessidade própria), verifique o beneficiário no círculo familiar acima e observe que um primo não se qualifica. Se o motivo for atraso no pagamento do aluguel, pague tudo o que puder imediatamente e, caso tenha sido notificado de uma ordem de despejo, você tem dois meses a partir dessa notificação, conforme o §569(3) Nr.2, e o Jobcenter (centro de emprego) ou o Sozialamt (departamento de assistência social) podem se comprometer a efetuar o pagamento dentro desse prazo. Se a rescisão parecer válida e a saída representar uma dificuldade real, a notificação de rescisão (Widerspruch) do §574 deve ser apresentada por escrito dois meses antes do término do contrato de locação, ou posteriormente, caso o locador tenha omitido a notificação (Hinweis).

Independentemente da sua situação, leve a carta à associação de inquilinos esta semana. Se você não for membro e não tiver nenhum problema no momento, esta é a melhor altura para se associar, porque a cobertura para litígios tem um período de carência de três meses e o sinistro é contabilizado a partir do início do problema, e não da data em que você o notou. E, quer fique ou vá embora, reúna já as provas da sua entrada numa pasta: o contrato de arrendamento, as fotografias e o contrato com a cláusula de decoração. Nos litígios descritos neste capítulo, quem conseguir provar como era o apartamento no primeiro dia costuma ganhar.