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Encontrar acomodação é a tarefa que define como será o resto do seu primeiro ano na Alemanha. Seu endereço não é apenas onde você dorme. É o que permite o seu registro junto às autoridades, e o registro é o que libera seu número de contribuinte, sua conta bancária, a documentação do seu seguro saúde e a sua autorização de residência. Nada mais se move até que isso aconteça. Este capítulo apresenta o mercado de aluguel alemão como ele realmente funciona em 2026: onde procurar, o que uma visita ao imóvel realmente avalia, quais perguntas um proprietário pode fazer e quais você pode deixar sem resposta, como o aluguel é calculado, quais são as regras do depósito, quais cláusulas em um contrato padrão não são válidas e o que fazer quando a própria busca é prejudicada por discriminação.
Duas coisas merecem ser mencionadas de início. Primeiro, a legislação alemã sobre arrendamento é genuinamente protetora, e grande parte dessa proteção é obrigatória: o Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, o Código Civil Alemão) afirma repetidamente que um acordo que prejudique o inquilino é nulo, o que significa que uma cláusula no seu contrato pode ser impressa, assinada e ainda assim não ter validade legal. Saber quais são essas cláusulas é extremamente valioso. Segundo, a proteção começa no dia da assinatura do contrato. Antes disso, durante a busca por um imóvel, você se encontra na posição mais vulnerável da sua vida, competindo com dezenas de candidatos em um mercado com escassez estrutural. Este capítulo está organizado em torno dessa assimetria.
Como é, na realidade, o mercado imobiliário alemão.
A Alemanha é um país de inquilinos. Alugar não é uma etapa temporária antes de comprar; é uma forma normal, permanente e respeitável de viver, e é por isso que a legislação sobre o assunto é tão desenvolvida. Consequentemente, o aluguel é a opção mais comum e a concorrência é acirrada, especialmente em Munique, Berlim, Frankfurt, Hamburgo, Stuttgart e Colônia. Em cidades menores e áreas rurais, o cenário se inverte e você pode encontrar proprietários disputando o seu imóvel. O local onde você procura é mais importante do que qualquer outro fator isolado.
A maioria das moradias para alugar são Wohnungen (apartamentos) em prédios com várias unidades. Você logo perceberá a diferença entre Altbau (literalmente "prédio antigo", geralmente se referindo a construções anteriores a 1949) e Neubau (prédio novo). Os apartamentos Altbau têm tetos altos, janelas amplas, fachada em estuque e um charme característico, mas geralmente apresentam isolamento térmico mais fino e contas de aquecimento mais altas. Os apartamentos Neubau têm melhor desempenho energético, elevadores e banheiros modernos, porém com menos charme e, frequentemente, maior isolamento acústico. Häuser (casas) existem principalmente em subúrbios, pequenas cidades e áreas rurais, desde freistehende Einfamilienhäuser (casas unifamiliares isoladas) até Reihenhäuser (casas geminadas) e Doppelhaushälften (duas casas semi-isoladas).
Duas convenções confundem os recém-chegados. A primeira é a contagem de cômodos: um "3-Zimmer-Wohnung" significa três cômodos no total, incluindo a sala de estar, mas sem contar a cozinha ou o banheiro. Portanto, um apartamento de três cômodos é mais ou menos o que um falante de inglês chamaria de apartamento de dois quartos. A segunda é que uma grande parte dos apartamentos para alugar na Alemanha não possui cozinha. Um anúncio com a frase "ohne Einbauküche" significa que o inquilino anterior removeu a cozinha e espera-se que você compre e instale uma, para depois vendê-la ou removê-la ao sair. Quando a cozinha está incluída, o anúncio diz "EBK" ou "Einbauküche vorhanden", e isso é um verdadeiro diferencial de venda que vale milhares de euros. Preste atenção também em "Wohnfläche" (área útil), que é a área a partir da qual tudo é calculado e que é medida de acordo com a Wohnflächenverordnung (lei de área útil), sendo que as varandas geralmente são contabilizadas como apenas um quarto ou metade da área útil.
Existe também o WG, abreviação de Wohngemeinschaft: um apartamento compartilhado onde cada pessoa tem um quarto individual e compartilha cozinha e banheiro. Os WGs não são exclusivos para estudantes na Alemanha. Profissionais na faixa dos 20 e 30 anos moram neles rotineiramente, e para um recém-chegado, um WG costuma ser a maneira mais rápida de se integrar a uma cidade, pois os inquilinos atuais escolhem você pessoalmente, em vez de uma administradora de imóveis avaliar seu perfil com base em critérios específicos. Em um WG, você geralmente é um Untermieter (sublocatário) do Hauptmieter (inquilino principal), o que é importante para o seu registro e será abordado mais adiante neste capítulo.
Kaltmiete, Warmmiete e a armadilha de Nebenkosten
Todo anúncio de aluguel na Alemanha menciona pelo menos dois valores, e confundi-los é o erro mais comum cometido por quem chega ao país para planejar o orçamento. O Kaltmiete (aluguel fixo) é o valor base do aluguel do imóvel em si, sem incluir outros custos. Os Nebenkosten (custos adicionais), também chamados de Betriebskosten (custos operacionais), são as despesas de manutenção do prédio que o proprietário pode repassar para você. O Warmmiete (aluguel com desconto) é a soma do Kaltmiete com os Nebenkosten, e é o valor que efetivamente sai da sua conta bancária todo mês. Quando um proprietário pergunta se você pode pagar o aluguel, ele está se referindo ao Warmmiete. Quando a lei limita o depósito a três meses de aluguel, ela está se referindo ao Kaltmiete. Leia cada anúncio duas vezes para verificar qual valor está sendo exibido.
O que pode ser incluído nas despesas adicionais (Nebenkosten) não é uma questão de gosto. O artigo 556 do Código Civil Alemão (BGB) permite que as partes concordem que o inquilino arque com as despesas adicionais (Betriebskosten), e a Lei de Custos Operacionais (BetrKV) estabelece uma lista fechada dessas despesas: IPTU, água e esgoto, aquecimento e água quente, elevador, limpeza de ruas e coleta de lixo, limpeza do prédio, manutenção do jardim, iluminação, limpeza de chaminés, seguro predial, zelador, antena ou cabo comunitário, lavanderia comunitária e uma categoria residual de outros custos operacionais que devem ser especificados no contrato. Duas coisas são notavelmente excluídas dessa lista: os custos de administração ou gestão do proprietário e os custos de reparos e manutenção. Se algum deles constar na sua declaração anual de despesas adicionais (Nebenkostenabregnung), não deve estar incluído nela.
As despesas mensais (Nebenkosten) normalmente são um adiantamento (Vorauszahlung), uma estimativa liquidada anualmente com base no consumo real. Isso resulta em um pagamento posterior (Nachzahlung) ou um crédito (Guthaben). O artigo 556(2) do Código Civil Alemão (BGB) estabelece que esses adiantamentos só podem ser acordados "em um nível razoável" (in angemessener Höhe), e essa regra existe devido a uma estratégia específica: apresentar um valor baixo para as despesas mensais faz com que o inquilino pareça competitivo, e a diferença aparece doze meses depois como uma cobrança de quatro dígitos. Se as despesas mensais anunciadas para um apartamento parecerem muito abaixo das de apartamentos comparáveis do mesmo tamanho, peça para ver o último extrato antes de assinar o contrato.
A declaração anual está sujeita a um prazo que vale a pena memorizar. De acordo com o artigo 556(3) do Código Civil Alemão (BGB), o senhorio deve entregar-lhe a declaração até ao final do décimo segundo mês após o término do período de faturação. Se esse prazo não for cumprido, o senhorio fica impedido de exigir qualquer pagamento retroativo, a menos que possa comprovar que o atraso não foi da sua responsabilidade. O seu lado tem um prazo inverso: as objeções à declaração devem ser apresentadas no prazo de doze meses a contar da data de receção. Tem também o direito de inspecionar os recibos subjacentes, que o senhorio pode agora fornecer eletronicamente, e qualquer acordo que prejudique estas regras será considerado nulo. Se uma declaração parecer incorreta, solicitar os recibos não é um ato agressivo; é um direito legal e um pedido de rotina.
Observe, por fim, o que geralmente não está incluído nas despesas de consumo (Nebenkosten): eletricidade para o seu apartamento e internet. Esses são contratos que você assina individualmente com os fornecedores de sua escolha. O gás pode ser de ambos os tipos, dependendo se o aquecimento é central para o prédio ou individual para o seu apartamento.
Encontrando acomodação: onde procurar e os caminhos que a maioria das pessoas ignora.
Os grandes portais são o ponto de partida óbvio e onde a maioria dos anúncios aparece. O ImmoScout24 é o maior e tem a cobertura mais ampla na maioria das cidades. O Immowelt é a principal alternativa. O Kleinanzeigen, site de classificados anteriormente conhecido como eBay Kleinanzeigen, possui um grande volume de anúncios de proprietários particulares e sublocações, e vale a pena ficar de olho justamente por ser menos profissional. Para apartamentos e quartos compartilhados, o WG-Gesucht é a plataforma dominante em nível nacional e também é amplamente utilizado para Zwischenmiete (sublocações temporárias). A maioria dos portais permite salvar uma busca e receber alertas, e em um mercado competitivo, esse alerta é fundamental: os apartamentos alugados são aqueles em que alguém respondeu na primeira hora.
O que os recém-chegados sistematicamente ignoram é que, nos mercados mais concorridos, os portais imobiliários são o canal mais competitivo e menos vantajoso, pois você é apenas mais um entre duzentas candidaturas. Existem três outras opções que valem mais a pena. A primeira é a Wohnungsbaugenossenschaft (cooperativa habitacional). Você compra Genossenschaftsanteile (ações da cooperativa), que representam um investimento devolvido quando você se desliga, em vez de uma taxa, e em troca tem acesso a um conjunto de apartamentos alugados a preços moderados, com segurança de posse praticamente permanente. As listas de espera são longas, e é exatamente por isso que você deve se associar a uma cooperativa no primeiro mês, em vez de esperar até o terceiro ano. A segunda opção é a städtische Wohnungsbaugesellschaft, a empresa municipal de habitação que a maioria das grandes cidades administra, com seu próprio portal de inscrição e seu próprio conjunto de imóveis.
A terceira via é através de contatos. Muitos apartamentos na Alemanha são divulgados antes mesmo de serem anunciados, por meio de colegas, vizinhos, moradores de repúblicas estudantis e murais de avisos. Informe o departamento de RH da sua empresa que você está procurando um imóvel, pois muitas empresas mantêm contatos para realocação ou até mesmo apartamentos corporativos. Conte para todos que você encontrar. Consulte os murais de avisos em supermercados, universidades e prefeituras. Jornais locais ainda publicam uma seção de "mercado de apartamentos" (Wohnungsmarkt), especialmente nos fins de semana e fora das grandes cidades, e o público que os lê é menor e mais velho do que o público dos portais de imóveis, o que é uma vantagem para você.
Seja organizado(a) em relação à busca em si. Prepare um arquivo PDF com a documentação necessária (Bewerbungsmappe - pasta de candidatura) contendo tudo o que um proprietário pode legitimamente solicitar, para que você possa enviá-lo assim que um anúncio for publicado, em vez de ter que montar tudo depois. Essa pasta será o tema das próximas duas seções, pois o que deve conter é uma questão legal, não uma questão de entusiasmo.
A cláusula: Quem paga o agente imobiliário?
Se um corretor de imóveis estiver envolvido, a regra desde 1 de junho de 2015 é o Bestellerprinzip, o princípio da ordem: quem contrata o corretor paga o corretor. Isso está previsto na seção 2(1a) da Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG, a Lei de Corretagem de Imóveis), que estabelece que o corretor não pode exigir, ter prometido ou aceitar uma taxa do interessado em alugar um apartamento, a menos que o corretor tenha obtido instruções do proprietário para oferecer aquele apartamento exclusivamente devido ao mandato de busca que o interessado lhe concedeu previamente. Em outras palavras: se o corretor estiver trabalhando para o proprietário, o que é o caso mais comum para um apartamento anunciado, o proprietário paga e você não paga nada. Qualquer acordo que fuja disso, ou que transfira a taxa do proprietário para você, é nulo de acordo com a seção 2(5).
Diversas regras relacionadas decorrem da mesma lei e são todas úteis. De acordo com o artigo 2(1), um agente só recebe uma comissão se o arrendamento for efetivamente concretizado como resultado do seu trabalho, e o próprio contrato de corretagem exige o uso de formulários de texto (e-mail ou documento escrito, sem necessidade de assinatura). De acordo com o artigo 2(4), pagamentos antecipados não podem ser exigidos, acordados ou aceitos em hipótese alguma, o que representa uma resposta clara e legal a uma série de fraudes. De acordo com o artigo 3, quando o interessado dever legitimamente uma comissão, por exemplo, por ter contratado o agente para realizar uma busca em seu nome, esta deve ser expressa como uma fração ou múltiplo do aluguel mensal e não pode exceder o equivalente a dois meses de aluguel mais IVA, calculado sobre o aluguel excluindo as despesas adicionais cobradas separadamente. Não podem ser adicionadas taxas de inscrição, honorários de redação ou reembolsos de despesas.
Portanto, se alguém lhe mostrar um apartamento que você encontrou anunciado e depois lhe pedir uma comissão, esse pedido é muito provavelmente ilegal. Não é indelicado dizer que você entende que o princípio da corretagem (Bestellerprinzip) se aplica e perguntar a mando de quem eles estão agindo. Observe a diferença em relação à compra: quando você compra um imóvel em vez de alugá-lo, um conjunto de regras diferente e mais recente se aplica, e a comissão do corretor geralmente é compartilhada. Este capítulo trata do aluguel.
Habitação Social e o Wohnberechtigungsschein
A Alemanha possui um grande estoque de geförderter Wohnraum (moradias subsidiadas) alugadas por valores bem abaixo do mercado, e o acesso a elas é feito por meio de um documento chamado Wohnberechtigungsschein (WBS, certificado de direito à moradia). De acordo com o artigo 27 da Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, Lei de Promoção da Habitação), o proprietário de um imóvel subsidiado só pode alugá-lo para alguém que apresente primeiro o WBS. Não há como contornar essa regra: sem o WBS, sem o imóvel, independentemente de quão simpático seja o proprietário.
A Autorização de Trabalho para Estrangeiros (WBS, na sigla em inglês) é emitida mediante solicitação à autoridade local, geralmente o Wohnungsamt (Departamento de Habitação) ou o Bürgeramt (Departamento de Registro Civil), e tem validade de um ano. Dois pontos são extremamente importantes para residentes estrangeiros e são frequentemente mal compreendidos. Não há exigência de cidadania. O artigo 27(2) exige apenas que você esteja na Alemanha em caráter não temporário e que tenha capacidade legal e factual para estabelecer uma residência como seu centro de vida e administrar uma casa independente. Uma autorização de residência que não seja puramente de curto prazo normalmente satisfaz esse requisito. O segundo ponto é que a WBS é concedida se a sua renda familiar permanecer abaixo do limite estabelecido no artigo 9(2) da Lei de Trabalho para Estrangeiros (WoFG, na sigla em inglês), ou abaixo de qualquer outro limite definido pelo seu estado (Bundesland), e esses limites variam bastante. Muitos trabalhadores presumem que ganham muito e nunca solicitam a autorização. Verifique o valor real do seu estado antes de presumir.
O certificado indica o tamanho da habitação a que você tem direito, em quartos ou metros quadrados, portanto, ele tanto abre uma porta quanto define sua largura. Inscreva-se o quanto antes, pois o certificado é válido por um ano e as listas de espera são medidas em anos. Se você estiver próximo do limite de renda, também vale a pena verificar se você tem direito ao Wohngeld, o auxílio-moradia estatal, que é diferente do WBS e está disponível para inquilinos com renda baixa e moderada.
A visita e o que ela realmente está testando
A visita agendada (Besichtigung) é um evento de avaliação de imóveis, e em um mercado competitivo, ela pode assumir duas formas. A visita em massa (Massenbesichtigung) é um horário de vinte minutos em que quarenta pessoas visitam um apartamento, e não se trata tanto de uma visita propriamente dita, mas sim de uma triagem: o proprietário ou corretor está presente para coletar as fichas de inscrição e formar impressões rápidas. Já a visita individual (Einzeltermin) é uma visita de fato, geralmente um sinal de que o mercado está mais aberto ou que você já foi pré-selecionado, e é nesse momento que você pode, de fato, fazer perguntas.
Traga sua pasta de inscrição impressa e também pronta para enviar por e-mail. Chegue no horário, o que na Alemanha significa alguns minutos antes. Vista-se como se fosse para o trabalho. Esteja preparado para se apresentar em uma frase: o que você faz, quem está se mudando para o seu apartamento e a partir de quando. Se o seu alemão for limitado, diga isso calmamente em alemão e continue em inglês; competência e cortesia contam mais do que fluência e, como você verá em breve, uma exigência rígida de proficiência em alemão é legalmente questionável.
Use a visita para inspecionar, não apenas para impressionar. Verifique o sinal de celular e procure por uma conexão de fibra óptica ou cabo, pois a disponibilidade de internet em um determinado endereço na Alemanha não é garantida. Abra as janelas e procure por mofo, especialmente nos cantos do banheiro e atrás dos móveis. Pergunte qual é o sistema de aquecimento e peça para ver o Energieausweis (certificado energético), que o proprietário deve lhe mostrar e que informa o custo do aquecimento. Pergunte qual foi o último Nebenkostenabrechnung (conta de consumo de energia). Pergunte se o apartamento está sendo entregue renoviert (renovado) ou unrenoviert (não renovado) e obtenha a resposta por escrito posteriormente, pois essa simples palavra altera sua situação legal em relação à decoração. Meça ou, pelo menos, verifique a área do imóvel, já que a Wohnfläche (área útil) anunciada nem sempre é precisa e uma diferença de mais de cerca de dez por cento em relação ao contrato é considerada pelos tribunais como um defeito que lhe dá direito a uma redução no aluguel.
Pergunte também por que o inquilino anterior saiu e por quanto tempo ficou. Um apartamento com alta rotatividade em um mercado competitivo indica algo. E pergunte qual era o valor do aluguel (Kaltmiete) do inquilino anterior, pois, como explica a seção sobre aluguel (Mietpreisbremse) abaixo, esse valor pode ser decisivo legalmente e o proprietário pode ser obrigado a informá-lo espontaneamente.
A Associação de Proprietários: O que um Proprietário Pode e Não Pode Perguntar
O formulário de autodeclaração (Mieterselbstauskunft) é o documento que o senhorio lhe entrega e é a partir dele que a pesquisa deixa de ser uma questão de etiqueta e passa a ser uma questão legal. Em janeiro de 2024, a Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (Conferência das Autoridades Independentes de Proteção de Dados da Alemanha) publicou um Orientierungshilfe, um documento de orientação formal que define exatamente quais perguntas são legais ao alugar um imóvel. Seu princípio fundamental é simples: o senhorio só pode coletar dados que tenham uma relação objetiva com o contrato de arrendamento e, em suas próprias palavras, perguntas ilegais não precisam ser respondidas. O formulário que você tem em mãos não é a lei. Esta orientação é muito mais próxima dela.
As perguntas consideradas permitidas pelas diretrizes são aquelas relacionadas à sua identidade e capacidade de pagamento. Seu nome e endereço. O número de pessoas que irão morar com você e se são adultos ou crianças. Sua profissão e seu empregador. Sua renda líquida e o valor restante após o pagamento de suas obrigações mensais regulares, embora mesmo aqui você possa responder confirmando que ultrapassa um limite estabelecido, em vez de mencionar um valor preciso. Se há processos de insolvência em andamento contra você, se você apresentou uma Vermögensauskunft (declaração juramentada de bens em processos de execução) e se há ações de despejo contra você por atraso no pagamento do aluguel. Se você pretende ter animais de estimação, a menos que sejam pequenos animais de gaiola, como hamsters, periquitos ou peixes, que não precisam de nenhuma permissão. E, para moradias sociais, seus dados do WBS (Winnipeg Business System).
A lista de perguntas proibidas é mais extensa e útil. O senhorio não pode perguntar sobre a sua nacionalidade: as diretrizes afirmam categoricamente que a pergunta não é necessária e, portanto, não é permitida. Perguntas genéricas sobre religião, raça ou origem étnica são ilegais. Perguntas sobre condenações criminais e investigações criminais em curso são ilegais, porque a única preocupação legítima num contrato de arrendamento é a sua solvabilidade. Perguntas sobre planos de casamento, gravidez e se deseja ter filhos são ilegais, porque pertencem ao cerne da vida privada; as diretrizes acrescentam uma justificativa legal clara: acolher um cônjuge ou os seus próprios filhos não exige, em primeiro lugar, a permissão do senhorio, uma vez que os familiares próximos não são considerados terceiros. Não se pode perguntar sobre a filiação a um partido político ou a uma associação de inquilinos. Nem sobre o tempo de emprego, sob o argumento de que, numa sociedade com alta mobilidade, isso não prova nada sobre o futuro. Nem sobre os motivos dos seus compromissos mensais. E, quando uma entidade pública paga a sua renda diretamente, perguntas sobre o seu rendimento são totalmente proibidas.
Vale a pena mencionar dois pontos processuais da mesma orientação. O senhorio pode pedir para ver o seu Personalausweis (documento de identidade indiano) ou passaporte para verificar a sua identidade e pode registar que verificou, mas fazer uma cópia do documento é expressamente ilegal. Além disso, as caixas de consentimento nesses formulários não são uma solução válida: as autoridades afirmam que o consentimento não é o instrumento adequado neste caso e que o consentimento obtido através da vinculação do contrato não é livremente concedido e, portanto, não é eficaz.
O que se segue disso tudo é a regra prática que os advogados alemães chamam de "Recht zur Lüge", o direito de mentir. Como perguntas ilegais não precisam ser respondidas, uma resposta falsa a uma pergunta ilegal não tem consequências: o proprietário não pode contestar o contrato posteriormente nem rescindi-lo com base em uma resposta que nunca teve o direito de solicitar. Uma resposta falsa a uma pergunta legal, sobretudo sobre sua renda ou aluguéis atrasados, é uma questão completamente diferente e pode custar-lhe o contrato de aluguel. Vale a pena aprender essa distinção justamente porque um formulário que pergunta sobre sua gravidez e seu salário em campos adjacentes está lhe convidando a tratar as duas informações como equivalentes, o que não é verdade.
Por fim, seus dados não pertencem ao proprietário. As diretrizes são claras: os registros de candidatos que não conseguem o apartamento devem ser excluídos, em geral, em até seis meses, período que coincide com o prazo para apresentação de reclamações por discriminação. Além disso, proprietários que mantêm listas negras de candidatos "problemáticos" ou que comparam novos candidatos com um banco de dados armazenado estão, em geral, agindo ilegalmente.
Schufa e o problema dos recém-chegados
Em um mercado competitivo, quase todos os proprietários exigem comprovante de crédito, e na Alemanha isso significa consultar a Schufa, a principal agência de crédito do país. É aqui que os recém-chegados encontram um obstáculo que nada tem a ver com suas finanças: uma pessoa que se mudou para a Alemanha há três meses não possui histórico de crédito alemão, portanto, há pouca ou nenhuma informação em seu cadastro. Um cadastro vazio não é necessariamente um ponto negativo. Mas é uma ausência onde o proprietário espera um número, e em uma pilha de quarenta candidaturas, a ausência perde para um número.
Entender qual documento da Schufa está sendo solicitado ajuda mais do que você imagina. O Datenkopie, conforme o Artigo 15 do GDPR, é o seu direito legal a uma cópia gratuita de todas as informações que constam sobre você, e é o documento correto para verificar se há erros em seu cadastro. Não é o documento adequado para entregar a um proprietário, e as autoridades de proteção de dados afirmam isso explicitamente: os proprietários não podem exigi-lo, pois ele revela muito mais sobre suas finanças do que a avaliação de um contrato de locação exige. O apropriado é um Bonitätsauskunft, um relatório de crédito específico para ser apresentado a proprietários, contendo apenas o resumo relevante. Este é um produto pago. Você o solicita e o apresenta por conta própria; um proprietário consultar diretamente uma agência de crédito sobre você só é permitido em circunstâncias específicas, e não em hipótese alguma depois que você já tiver fornecido as evidências adequadas.
Uma exigência que você pode simplesmente recusar é o Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, um certificado do seu antigo senhorio confirmando que você não deixou nenhuma dívida de aluguel. O Bundesgerichtshof (BGH, Tribunal Federal de Justiça) decidiu em 2009 que um antigo senhorio não é obrigado a emitir tal certificado, e as autoridades de proteção de dados chegaram à conclusão óbvia: como ele não pode ser obtido automaticamente, não pode ser exigido de você. Se você tiver um, use-o sem hesitar. Caso contrário, diga que seu antigo senhorio não é obrigado a fornecê-lo e ofereça extratos bancários comprovando o pagamento do aluguel.
Então, o que você oferece quando seu dossiê Schufa é escasso? Ofereça o que realmente responde à pergunta do proprietário: se o aluguel será pago. Um Arbeitsvertrag (contrato de trabalho) que mostre seu salário e, idealmente, que seja unbefristet (por tempo indeterminado). Seus três últimos Gehaltsabrechnungen (contracheques). Extratos bancários do seu país de origem mostrando o pagamento do aluguel em dia, com as linhas irrelevantes ocultadas. Uma Bürgschaft (garantia) de um empregador, parente ou amigo residente na Alemanha, que geralmente é o documento mais eficaz que um recém-chegado pode apresentar. Uma carta do seu empregador confirmando seu emprego, que tem peso em um mercado onde a estabilidade do empregador é vista como estabilidade do inquilino. O que você não pode fazer é resolver o problema com um depósito maior, porque, como a próxima seção explica, o depósito é limitado por lei e esse limite não é negociável. Nosso capítulo sobre Crédito e empréstimos na Alemanha Explica a própria pontuação Schufa, como o arquivo é construído e como corrigir erros nele.
A discriminação no mercado de aluguel é real e ilegal.
Não adianta fingir o contrário: candidatos com nomes de sonoridade estrangeira recebem menos convites para entrevistas do que candidatos idênticos com nomes de sonoridade alemã, um padrão que foi demonstrado repetidamente em estudos controlados. Se você está sendo ignorado, o problema pode realmente não ser você. A Lei Geral de Igualdade de Tratamento (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz - AGG) proíbe isso, e vale a pena saber exatamente o que ela abrange, porque a versão precisa é mais útil do que o slogan.
O artigo 19(1) da Lei Geral de Proteção aos Proprietários (AGG) proíbe a discriminação com base em raça, origem étnica, gênero, religião, deficiência, idade e identidade sexual no que a lei denomina "Massengeschäfte", transações em massa que normalmente ocorrem sem levar em consideração a pessoa em um grande número de casos comparáveis. O artigo 19(2) vai além em relação à raça e à origem étnica, proibindo essa discriminação também em outras relações de direito civil. A razão pela qual essa distinção é importante reside no artigo 19(5), que afirma que o aluguel de imóveis residenciais geralmente não é considerado uma "Massengeschäft" quando o proprietário aluga no máximo 50 unidades habitacionais no total. Ao ler essas disposições em conjunto, a regra geral se torna clara: contra um pequeno proprietário privado, as proteções que abrangem religião, gênero, idade, deficiência e identidade sexual geralmente não se aplicam, enquanto a proteção contra a discriminação racial e étnica se aplica independentemente do número de imóveis que o proprietário possui. A Agência Federal Antidiscriminação (Antidiskriminierungsstelle des Bundes) afirma o mesmo. Contra uma grande empresa imobiliária, a lista completa se aplica.
Há uma exceção que você deve conhecer, pois os proprietários às vezes a invocam. A Seção 19(3) permite tratamento diferenciado no arrendamento quando isso contribui para a criação e manutenção de estruturas residenciais socialmente estáveis e padrões de assentamento equilibrados. Esta é uma disposição legal, mas não é carta branca: as orientações das autoridades de proteção de dados observam que ela exige um conceito coerente e documentado de política habitacional, e não uma mera preferência pessoal do proprietário. Um proprietário que simplesmente prefere não alugar para estrangeiros não está abrangido por ela.
Se você sofrer discriminação, a Lei Geral de Proteção ao Agressor (AGG) oferece um caminho a seguir, e dois aspectos dessa lei determinam se o caminho será eficaz. O primeiro é a seção 22, que inverte o ônus da prova: uma vez que você comprove indícios que sugerem discriminação com base em um princípio protegido, a outra parte deve provar que nenhuma violação ocorreu. É por isso que a coleta de provas é importante e por que os testes funcionam. Se você suspeitar que um anúncio está sendo retido de você, peça a alguém com um nome alemão que entre em contato sobre o mesmo apartamento logo em seguida e documente ambas as respostas. Isso transforma uma suspeita em prova concreta. Guarde todos os e-mails, anote todas as ligações telefônicas com data e horário e faça capturas de tela dos anúncios que permanecerem online depois que você for informado de que foram reservados. No entanto, não fabrique documentos; as próprias diretrizes da Agência de Proteção ao Agressor alertam que a falsificação de documentos é crime e desaconselham o envio de documentos fictícios em testes.
A segunda característica decisiva é a seção 21(5): as reclamações devem ser apresentadas no prazo de dois meses. Esse prazo curto é a razão pela qual muitas queixas válidas são rejeitadas. Dentro desse período, você pode exigir que a discriminação cesse, entrar com uma ação cautelar quando houver receio de consequências mais graves, reivindicar indenização por danos e exigir compensação financeira pela violação dos seus direitos de personalidade. O que você geralmente não pode fazer é obrigar o proprietário a lhe ceder aquele apartamento específico. Os valores não são insignificantes: a Agência Antidiscriminação documenta um caso em Berlim no qual um tribunal concedeu 30,000 euros, 15,000 para cada um dos dois reclamantes, em que um proprietário aumentou os aluguéis seletivamente para famílias turcas, árabes e muçulmanas, observando expressamente que o valor deveria ter um efeito dissuasor. A mesma fonte registra um caso em que a exigência de um proprietário de que os candidatos falassem alemão foi considerada provável discriminação indireta por motivo de origem, sob o argumento de que isso excluiria todas as pessoas recém-chegadas do mercado imobiliário.
Na prática, não comece com um processo judicial. Entre em contato com o Antidiskriminierungsstelle des Bundes (Serviço Federal de Combate ao Crime Organizado) em antidiskriminierungsstelle.de, que oferece aconselhamento gratuito, ou com um Antidiskriminierungsberatungsstelle local. Muitas cidades também possuem um serviço de aconselhamento específico para aluguel de imóveis, o “Fair mieten” (Aluguel Justo). Devido ao prazo de dois meses, faça essa ligação na primeira semana, e não depois que a raiva passar.
Leia o contrato de aluguel antes de assinar.
O contrato de aluguel (Mietvertrag) geralmente segue um formato padrão, e na Alemanha, esses formatos estão sujeitos a um rigoroso controle judicial, o que significa que um número surpreendente de cláusulas em circulação são nulas. Comecemos pela divisão básica. Um contrato de aluguel por prazo indeterminado (unbefristeter Mietvertrag) é o caso mais comum e permanece em vigor até que alguém o rescinda. Um contrato de aluguel por prazo determinado (befristeter Mietvertrag) termina automaticamente em uma data.
Neste caso, o conselho original da maioria dos guias está errado, e vale a pena ler atentamente a seção 575 do BGB (Código Civil Alemão). Um senhorio não pode simplesmente optar por oferecer um contrato de prazo fixo. Um contrato de prazo fixo só é válido se, no momento da assinatura e por escrito, o senhorio declarar uma das três razões legais: que deseja o imóvel para si, para a sua família ou para o seu agregado familiar; que pretende demolir, alterar substancialmente ou reparar o imóvel de uma forma que a continuidade do arrendamento impediria seriamente; ou que pretende arrendá-lo a alguém obrigado a prestar serviços. Se nenhuma dessas razões for declarada por escrito, a lei considera que o arrendamento é simplesmente considerado concluído por um período indeterminado. Por outras palavras, um contrato de prazo fixo sem explicação não encurta o seu arrendamento; simplesmente deixa de ser válido. Se existir um contrato de prazo fixo genuíno, pode exigir, a partir de quatro meses antes do término, que o senhorio confirme, no prazo de um mês, se a razão ainda se aplica e, caso tenha deixado de se aplicar, pode exigir uma prorrogação por um período indeterminado.
Os prazos de aviso prévio são igualmente mal descritos na maioria dos guias. De acordo com o artigo 573c do Código Civil Alemão (BGB), o aviso prévio dado até o terceiro dia útil de um mês entra em vigor no final do mês seguinte, ou seja, os conhecidos três meses. O prazo do senhorio, e não o seu, aumenta com a duração do arrendamento: estende-se por três meses após cinco anos e por mais três após oito, resultando em três, seis e nove meses. O seu prazo permanece em três meses durante todo o arrendamento. E o artigo 573c(4) torna nulo qualquer acordo que se desvie disto em seu prejuízo, portanto, uma cláusula que pretenda obrigá-lo a um aviso prévio de seis ou doze meses num arrendamento comum por tempo indeterminado não é válida. A rescisão em si deve ser feita por escrito, de acordo com o artigo 568 do BGB, ou seja, por meio de uma carta assinada; um e-mail não é suficiente. O envio por carta registada não é um requisito legal, apenas uma prova razoável. Em separado, a seção 550 prevê que um contrato de arrendamento com duração superior a um ano que não esteja formalizado por escrito é considerado por tempo indeterminado, embora não possa ser rescindido antes de decorrido um ano da entrega das chaves.
A capacidade do senhorio de rescindir o contrato é bastante limitada e normalmente exige um "berechtigtes Interesse" (interesse legítimo), sendo o mais comum o "Eigenbedarf", a necessidade do próprio senhorio de utilizar o imóvel para si ou para familiares próximos. O "Eigenbedarf" deve ser justificado especificamente e pode ser contestado, e se for comprovado que foi inventado, o senhorio pode ser responsabilizado por danos. Esta é a essência da proteção do inquilino na Alemanha e é por isso que vale a pena manter um contrato de arrendamento na Alemanha.
Fique atento às três categorias de contratos. O Staffelmiete (aluguel escalonado), conforme o artigo 557a do Código Civil Alemão (BGB), fixa os aumentos antecipadamente; cada etapa deve ser expressa em valor fixo em euros e não em porcentagem, cada nível deve ser mantido por pelo menos um ano, os aumentos ordinários do aluguel comparável local são excluídos durante a vigência do contrato, e seu direito de rescisão pode ser suspenso por, no máximo, quatro anos. O Indexmiete (aluguel indexado), conforme o artigo 557b, vincula o aluguel ao índice de preços ao consumidor publicado pelo Statistisches Bundesamt (Escritório Federal de Estatísticas); também deve ser mantido por um ano, os aumentos ordinários são excluídos e cada alteração deve ser declarada em formulário impresso, mostrando a variação do índice e o valor. Os aumentos ordinários do aluguel em relação ao Ortsübliche Vergleichsmiete (aluguel comparável local) são regidos pelo artigo 558: o aluguel deve ter permanecido inalterado por quinze meses, e o Kappungsgrenze (limite máximo) permite um máximo de 20% em três anos, reduzido para 15% em áreas que o governo local designou como de restrição. A maioria dos guias cita os 20 e omite os 15, que é o número que se aplica exatamente nas cidades onde você provavelmente está lendo isto.
A Caução: Três Meses e Seu Direito de Pagar em Três Parcelas
O depósito de segurança (Kaution) é regido pelo artigo 551 do Código Civil Alemão (BGB), e quase todas as descrições populares sobre ele contêm erros sutis. A lei diz que o depósito pode ser, no máximo, três vezes o valor do aluguel mensal, excluindo os custos operacionais (Betriebskosten), pagos em parcela única ou adiantados. Duas coisas decorrem disso. Primeiro, três meses é um limite máximo, não uma regra fixa: o proprietário pode pedir menos, e nada o autoriza a pedir mais, independentemente da sua situação financeira ou do quanto você queira o apartamento. Segundo, o multiplicador se aplica ao aluguel de baixa renda (Kaltmiete), não ao aluguel de alta renda (Warmmiete), portanto, um proprietário que calcula três vezes o valor do aluguel de baixa renda está cobrando um valor excessivo.
Em seguida, vem a cláusula que os recém-chegados geralmente desconhecem. A Seção 551(2) garante o direito de pagar o depósito em três parcelas mensais iguais. A primeira vence no início do contrato de locação e as outras duas vencem junto com os dois pagamentos de aluguel subsequentes. Este é um direito seu, não uma concessão negociável: uma cláusula contratual que exige o pagamento integral antecipado é uma prática desvantajosa para você, e a Seção 551(4) torna qualquer desvio desse tipo nulo. Considerando que você está simultaneamente pagando pela mudança, muitas vezes comprando uma cozinha e possivelmente ainda pagando aluguel em outro lugar, parcelar o depósito em três meses representa uma economia significativa justamente no momento em que você menos tem recursos.
As obrigações do senhorio são igualmente concretas. De acordo com a seção 551(3), o dinheiro deve ser depositado em um banco à taxa usual para poupança, com aviso prévio de três meses, ou em outra forma, se você concordar com outra, e em qualquer caso deve ser mantido separadamente dos bens do senhorio. Essa separação é o que protege seu depósito caso o senhorio se torne insolvente. Os rendimentos pertencem a você e aumentam o depósito. Residências estudantis e para jovens são isentas da obrigação de pagar juros. Se o seu senhorio lhe pedir para transferir o depósito para a conta corrente dele, ele está descrevendo um acordo que a lei não permite.
Uma alternativa que vale a pena conhecer é o Mietkautionsbürgschaft, uma garantia de depósito oferecida por um banco ou seguradora: você paga um pequeno prêmio anual e eles garantem o valor, assim seu dinheiro fica com você. É um dinheiro que você nunca recupera e o proprietário precisa aceitá-lo, mas para quem está chegando agora e precisa pagar o depósito, a cozinha e se mudar no mesmo mês, às vezes é a diferença entre alugar o apartamento ou não.
Ao término do contrato de locação, o depósito é devolvido após o proprietário ter tido um período razoável para verificar o imóvel e quitar eventuais pendências. Não há um prazo legal definido para esse período, e os tribunais têm aceitado valores entre três e seis meses, podendo ser estendidos caso haja alguma pendência relacionada a despesas (Nebenkostenabrechnung) que justifique a retenção de uma parte proporcional. O proprietário não pode reter o depósito para cobrir despesas normais de manutenção, que são justamente o que o aluguel cobre.
Mietpreisbremse: O que limita e onde
O "Mietpreisbremse" (freio de aluguel) limita o valor que um proprietário pode cobrar de um novo inquilino. De acordo com o artigo 556d do Código Civil Alemão (BGB), em uma área com um mercado imobiliário aquecido, o aluguel no início da locação não pode exceder o valor de referência local (ortsübliche Vergleichsmiete) em mais de 10%. O valor de referência local é normalmente indicado pelo Mietspiegel, o índice oficial de aluguéis publicado pela maioria das cidades.
O status dessa regra é o que a maioria dos guias atuais interpreta incorretamente, em ambos os sentidos. A regra não se aplica automaticamente a todos os lugares. Ela só se aplica onde o governo do seu estado (Bundesland) emitiu uma Rechtsverordnung (lei estadual) designando a área, portanto, ela é vinculativa no centro de Munique, mas não na maioria dos distritos rurais. Essas leis deveriam expirar no final de 2025, e uma lei de prorrogação aprovada pelo Bundestag, ratificada pelo Bundesrat em 11 de julho de 2025 e em vigor desde 23 de julho de 2025, as estendeu por quatro anos. A lei agora determina que uma lei deve deixar de ter efeito, no máximo, no final de 31 de dezembro de 2029. Portanto, a Mietpreisbremse está em vigor, e qualquer página que diga que ela expira em 2025 está desatualizada. Observe, porém, a redação precisa: 2029 é o prazo máximo para essas leis, e a lei de um estado específico pode expirar antes.
As exceções se aplicam onde o dinheiro de fato está. De acordo com a seção 556e, se o inquilino anterior já pagava mais do que o valor máximo estipulado, esse valor mais alto do Vormiete pode ser cobrado novamente, e se o proprietário modernizou o imóvel nos três anos anteriores ao início do seu contrato de locação, o valor máximo aumenta proporcionalmente. De acordo com a seção 556f, o valor máximo não se aplica a imóveis alugados pela primeira vez após 1º de outubro de 2014, o que isenta essencialmente todas as novas construções, e nem a seção 556d nem a 556e se aplicam ao primeiro aluguel após uma modernização completa.
A Seção 556g é a parte que transforma isso de teoria em poder de negociação. Quando o senhorio se baseia em uma dessas exceções, ele deve informar, sem que você precise pedir, por escrito, antes de você fazer a declaração do contrato, qual exceção se aplica e qual era o valor do aluguel anterior. Um senhorio que não fornece essa informação não pode se valer da exceção, e aquele que a fornece tardiamente só pode se valer dela dois anos depois. Se o aluguel for muito alto, você deve apresentar uma objeção, que a lei chama de "Rüge", por escrito; você poderá então reaver o valor pago a mais. Aja rápido, porque se você apresentar a objeção mais de 30 meses após o início do contrato de locação, ou após o seu término, você só poderá recuperar o aluguel que venceu após a sua objeção. E observe um detalhe que pode causar problemas com aluguéis escalonados: de acordo com a Seção 557a(4), a Mietpreisbremse se aplica a cada Staffel (aluguel anual), não apenas ao primeiro, enquanto que, de acordo com a Seção 557b(4), ela se aplica apenas ao aluguel inicial de um aluguel indexado.
A apresentação de uma queixa formal (Rüge) não exige um advogado e não dá ao senhorio o direito de retaliar; a proteção normal do inquilino continua a ser aplicada. Na prática, a associação de inquilinos local (Mieterverein) é o primeiro passo correto, tanto porque eles verificarão a comparação do Mietspiegel para você, quanto porque é no cálculo do valor comparável dos aluguéis que essas disputas são, de fato, ganhas ou perdidas.
Schönheitsreparaturen: as cláusulas que não se aplicam
Schönheitsreparaturen (reparos decorativos) significa pintar paredes e tetos, tratar radiadores e portas e janelas internas pelo lado de dentro: trabalhos estéticos, não reparos estruturais. A posição padrão, de acordo com a seção 535(1) do BGB (Código Civil Alemão), é que essa é a responsabilidade do proprietário, pois ele deve entregar o apartamento em condições adequadas para o uso contratual e mantê-lo nessas condições. Os proprietários transferem essa responsabilidade para os inquilinos por meio de cláusulas contratuais, e os tribunais têm passado duas décadas invalidando essas cláusulas.
A decisão mais valiosa para os recém-chegados ao mercado imobiliário veio do Tribunal Federal de Justiça (BGH) em 18 de março de 2015. Quando um apartamento é entregue sem reformas, uma cláusula padrão que impõe reparos decorativos ao inquilino sem compensação adequada é nula, pois obrigaria o inquilino a remover o desgaste deixado pelo inquilino anterior e devolver o apartamento em melhores condições do que o recebeu. No mesmo dia, o tribunal decidiu que as cláusulas de "Quotenabgeltungsklauseln", que obrigam o inquilino que está de saída a pagar uma parte do custo dos intervalos de decoração ainda não concluídos, são nulas em geral, porque a parte do inquilino não pode ser calculada com precisão antecipadamente. Cláusulas com "starre Fristen", prazos rígidos para a decoração que não levam em consideração o estado real do apartamento, também são consideradas nulas há muito tempo. Quando uma cláusula desse tipo é invalidada, ela é invalidada por completo: a obrigação não se reduz a uma versão razoável, mas retorna ao proprietário, conforme o artigo 535.
O Tribunal Geral de Justiça de British Columbia (BGH) acrescentou uma informação importante em 8 de julho de 2020. Se você recebeu um apartamento sem reformas e a cláusula é nula, você pode exigir que o proprietário faça a reforma assim que o estado do imóvel se deteriorar substancialmente em comparação com a data da sua entrada. No entanto, como a reforma lhe proporciona um apartamento melhor do que o previsto em contrato, você deve contribuir com o custo, que, segundo o tribunal, normalmente será metade.
Duas cláusulas adjacentes merecem o mesmo ceticismo. Uma cláusula de "Endrenovierungsklausel" (cláusula de reforma de entrada), que exige que você decore o imóvel na saída, independentemente do estado ou da duração da sua estadia, é nula. Uma cláusula de "Kleinreparaturenklausel" (cláusula de pequenos reparos), que obriga você a pagar por pequenos reparos, pode ser válida, mas apenas dentro dos limites estabelecidos pelos tribunais: não há um valor legal definido, mas a cláusula deve limitar tanto o custo de um único reparo quanto o total anual, e só pode abranger itens que você usa e toca regularmente. Fundamentalmente, ela nunca deve exigir que você contribua para um reparo que exceda o limite; uma cláusula que obriga você a pagar os primeiros cem euros de um reparo de novecentos euros é nula. Como nenhum desses valores consta em lei, o valor em seu contrato não é autovalidante, e este é exatamente o tipo de cláusula que vale a pena consultar com um advogado especializado em locação.
A instrução prática a seguir é curta: registre as palavras “renoviert” ou “unrenoviert” no termo de entrega e fotografe tudo no dia da sua mudança. O fato de o apartamento estar ou não reformado na data da entrega é o que decide toda a questão anos depois, e é um fato que ninguém pode reconstruir sem provas.
O Übergabe e o Übergabeprotokoll
O Übergabe é o termo de entrega de chaves, e o Übergabeprotokoll (protocolo de entrega de chaves) é o documento que você e o proprietário assinam nesse dia. É o seguro mais barato na legislação de locação alemã, e ignorá-lo é o erro mais caro que um novo inquilino pode cometer, pois é esse documento que, anos depois, decide se o arranhão no chão foi seu.
Anote as leituras dos medidores de eletricidade, gás, água e aquecimento, incluindo os números dos medidores, pois é a partir delas que sua conta de serviços públicos começa. Anote o número de chaves que você receber, para cada porta, caixa de correio e porão. Anote cada defeito que encontrar, por menor que seja: azulejos lascados, bancada arranhada, janela que não fecha, marca no piso de madeira, vestígios de mofo. Fotografe cada um deles e fotografe o apartamento em geral, com data e hora. Indique no termo de responsabilidade se o apartamento está sendo entregue reformado ou não reformado. Ambas as partes devem assinar e você deve guardar uma cópia.
Registrar um defeito na entrega das chaves tem duas vantagens simultâneas. Protege seu depósito, pois um defeito anotado no primeiro dia não pode ser descontado dele no último dia. E preserva seu direito de ter o imóvel consertado, porque, de acordo com o artigo 535, o proprietário deve entregar o apartamento nas condições contratuais, e, de acordo com o artigo 536, o aluguel é reduzido por força de lei enquanto o defeito prejudicar significativamente o uso do imóvel, sendo nulo qualquer acordo em contrário em um contrato de locação residencial. Siga o mesmo procedimento ao sair e insista nele, mesmo que o proprietário sugira que seja desnecessário.
Instalação de serviços públicos após a mudança
A eletricidade (Strom) e, se você contratar individualmente, o gás são contratos que você assina por conta própria, e o mercado alemão é totalmente liberalizado, então você pode escolher qualquer fornecedor. Se você não fizer nada, o fornecimento será feito automaticamente pelo fornecedor local (Grundversorger) na tarifa Grundversorgung, que é legal, confiável e geralmente está entre as opções mais caras. Essa opção padrão é uma rede de segurança, não um plano definitivo. Portais de comparação como Verivox e Check24 são a maneira mais comum de comparar preços, embora sejam intermediários comerciais e suas classificações reflitam comissões, além do preço. Seja qual for a sua escolha, envie seu saldo bancário (Zählerstand) ao se cadastrar, fique atento ao Vertragslaufzeit (prazo do contrato) e ao Kündigungsfrist (aviso prévio) e saiba que o preço anunciado para o primeiro ano geralmente inclui um bônus que não se repete. A cobrança funciona por meio de parcelas mensais (Abschlag) com base em um valor estimado, liquidadas anualmente na fatura (Jahresabrechnung).
Água (Wasser) e esgoto (Abwasser) não são serviços públicos. O fornecimento é feito pela sua empresa de saneamento local (Stadtwerke) ou pela companhia de água e esgoto municipal, sem opção de escolha; o custo normalmente é cobrado na sua conta de despesas (Nebenkosten). A coleta de lixo (Müllabfuhr) funciona da mesma forma, organizada pela prefeitura e cobrada na conta de despesas, com regras de separação que variam de cidade para cidade e têm um impacto social maior do que você imagina. O aquecimento pode ser centralizado no prédio, sendo cobrado na conta de despesas e alocado principalmente com base no consumo medido, ou individual para cada apartamento, sendo cobrado na sua conta de gás ou eletricidade.
A internet é o serviço que você deve contratar o quanto antes. A instalação geralmente leva várias semanas, podendo demorar mais se a linha precisar de reparos ou se o contrato do inquilino anterior precisar ser rescindido primeiro, e é comum ficar sem conexão por um mês após a mudança. Contrate o serviço no dia em que assinar o contrato, não no dia da mudança. Os contratos costumam ter duração de 12 ou 24 meses.
Por fim, a Rundfunkbeitrag (contribuição para a radiodifusão), que financia a radiodifusão pública e é paga por todas as famílias, independentemente de possuírem ou não televisão. A cobrança é feita por apartamento (Wohnung) e não por pessoa, portanto, em um apartamento compartilhado, o valor é pago uma única vez por todos, e não individualmente. Vale a pena combinar isso com seus colegas de apartamento com antecedência. De acordo com o site rundfunkbeitrag.de, o valor atual é de 18,36 euros por mês. Você não precisa procurá-la: ela é enviada automaticamente, pois as autoridades de registro repassam os novos cadastros. Nosso capítulo sobre configurando utilitários Analisa cada um desses contratos em detalhes.
Alojamento temporário e a lacuna de endereços
A maioria das pessoas não encontra um apartamento permanente antes de chegar, e a lacuna entre o desembarque e a assinatura do contrato precisa ser preenchida. Essa lacuna não é apenas um problema de moradia. É um problema de registro, porque o Anmeldung, o registro obrigatório do seu endereço, exige um Wohnungsgeberbestätigung, uma confirmação por escrito de quem lhe fornece acomodação, e sem o Anmeldung, seu número de contribuinte, sua conta bancária e sua autorização de residência ficam paralisados. Portanto, a questão não é apenas onde você vai dormir, mas se esse lugar lhe fornecerá o formulário. Nosso capítulo sobre registro (Anmeldung) e documentação legal O documento aborda detalhadamente o formulário, o prazo de duas semanas e o problema de sequenciamento.
O subaluguel temporário (Zwischenmiete) costuma ser a melhor opção. Alguém se ausenta por alguns meses e subloca seu apartamento mobiliado, geralmente por meio de plataformas como WG-Gesucht ou Kleinanzeigen. É mais barato que um apartamento com serviços inclusos, já vem mobiliado e permite conhecer a vizinhança antes de se comprometer definitivamente. Duas precauções são necessárias. Verifique se o inquilino principal (Hauptmieter) possui a autorização por escrito do proprietário para sublocar, pois uma sublocação não autorizada coloca ambos em risco. De acordo com o artigo 553 do Código Civil Alemão (BGB), um inquilino que desenvolve um interesse legítimo após a assinatura do contrato pode solicitar permissão para alugar parte do imóvel a terceiros, e qualquer acordo em contrário é nulo. Portanto, uma sublocação devidamente organizada geralmente é possível; um inquilino principal que não se preocupou em pedir autorização é um sinal de alerta. E confirme, antes de efetuar o pagamento, se o proprietário fornecerá o Wohnungsgeberbestätigung (certificado de residência).
Apartamentos mobiliados com serviços inclusos são unidades equipadas com água, luz, internet e, frequentemente, limpeza, que podem ser reservadas por semana ou mês. São a opção mais cara, porém confiável: o cadastro é feito sem questionamentos e você pode reservar do exterior antes de chegar. Empresas como City Residences, Wunderflats e Homelike se especializam exatamente nesse segmento. Plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb, funcionam bem para estadias curtas, mas não são a melhor opção para períodos mais longos, em parte porque o preço por noite penaliza estadias prolongadas, em parte porque diversas cidades alemãs restringem o aluguel por temporada por meio das leis Zweckentfremdungsverbot e em parte porque muitos anfitriões se recusam a assinar um Wohnungsgeberbestätigung (contrato de locação). Albergues e hotéis econômicos são adequados para estadias de duas semanas e não exigem cadastro. Estudantes e estagiários devem considerar as Studierendenwohnheime (residências estudantis) administradas pelo Studierendenwerk (centro de estudos) local, que são a opção mais barata do país e geralmente têm listas de espera extensas. Portanto, inscreva-se assim que receber a carta de admissão. Nosso capítulo sobre soluções de habitação temporária Compara essas opções com mais detalhes.
Existe uma armadilha legal nesta categoria que merece um parágrafo à parte. Os imóveis alugados apenas para uso temporário, que é o que os anúncios de “Wohnen auf Zeit” alegam ser, estão isentos, pelo artigo 549(2) do Código Civil Alemão (BGB), de três proteções distintas simultaneamente: a restrição de preços de aluguel (Mietpreisbremse), as regras de aumento de aluguel e a proteção contra rescisão. As residências estudantis e para jovens também estão isentas, pelo artigo 549(3). É por isso que apartamentos mobiliados para aluguel de curta duração podem ser anunciados com aluguéis que seriam claramente ilegais em um contrato de locação comum. O caráter temporário de um aluguel depende da finalidade acordada, e não do rótulo atribuído pelo proprietário. Um contrato descrito como temporário, mas destinado a ser sua residência permanente, não está automaticamente fora das proteções legais. No entanto, não assine um contrato de “Wohnen auf Zeit” imaginando que você tem os direitos de um inquilino comum e, acima de tudo, não considere um aluguel temporário como uma solução de longo prazo.
Uma coisa que você não deve fazer, por mais tentador que seja: nunca se registre em um endereço onde você não mora de fato. Um Scheinanmeldung, um registro falso, é crime e a multa pode chegar a 50,000 euros, e qualquer pessoa que se ofereça para lhe vender um endereço para a documentação está se oferecendo para torná-lo cúmplice disso.
Golpes de aluguel e como reconhecê-los
Um mercado aquecido com novos compradores desesperados atrai fraudes, e os golpes são tão padronizados que vale a pena listá-los pelo formato, em vez da história completa. O padrão recorrente é um apartamento com preço claramente abaixo do mercado, um proprietário convenientemente no exterior, uma explicação sobre por que uma visita é impossível no momento e um pedido de dinheiro antes mesmo de você ver qualquer coisa: um depósito, o primeiro mês, uma "taxa de reserva" ou uma transferência para comprovar que você tem os fundos, às vezes disfarçada de um acordo de custódia ou feita por meio de uma versão falsa de uma plataforma conhecida. As chaves serão enviadas pelo correio assim que o pagamento for recebido. Nunca são.
As regras para evitar tudo isso são simples. Nunca transfira dinheiro antes de ver o apartamento pessoalmente, conhecer o proprietário ou o agente imobiliário e assinar um contrato. Nunca pague o sinal em dinheiro vivo e nunca o pague antes da assinatura do contrato. Esteja ciente de que o artigo 2(4) da Lei de Imóveis Rurais (WoVermRG) torna ilegal para um agente exigir ou aceitar pagamentos antecipados, portanto, um pedido de dinheiro adiantado de alguém que se intitula agente não é apenas suspeito, mas também ilegal. Não envie digitalizações do seu passaporte, contracheques ou relatório do Schufa para alguém que ainda não lhe mostrou um apartamento. Se não puder comparecer à visita pessoalmente, envie um amigo em vez de aceitar uma visita virtual como substituto. Faça uma busca reversa de imagens das fotos do anúncio, já que fotos roubadas são a parte mais barata da operação. E considere a urgência como o sinal de alerta que ela é: a pressão para decidir hoje não é uma característica do mercado, é o mecanismo da fraude.
Ferramentas que ajudam a encontrar alojamento
Grande parte do que este capítulo descreve acaba se resumindo a cálculos e burocracia: este aluguel é realmente legal? O valor do depósito está dentro do limite legal? Esta declaração de despesas (Nebenkostenabrechnung) inclui itens que deveriam estar incluídos? A área do imóvel corresponde à declarada no contrato? O Werkzeu.ge é uma plataforma online com ferramentas para lidar exatamente com esse tipo de burocracia alemã, desenvolvida pela Cryon UG, a mesma empresa por trás do WeLiveIn.de. Portanto, considere isso como uma recomendação de alguém interessado no assunto e avalie a ferramenta com base em sua eficácia. Vale a pena ser franco desde já: a maioria das ferramentas para busca de imóveis está disponível no plano pago Plus, e não no gratuito.
Os que correspondem a este capítulo são os Verificação de preço de aluguel, que compara o valor do aluguel pedido com o aluguel comparável na região; o Kautions-Rechner, que calcula o limite legal de depósito e as parcelas; o Nebenkostenprüfer, para verificar uma declaração anual em relação ao que a BetrKV realmente permite; o Gerador de protocolo de transferência, que produz o protocolo de transferência descrito acima; o Verificador de área residencial, para testar uma alegação de área de piso; o Suíte Mieter, que agrupa vários destes; o Criador de contrato de aluguel, principalmente útil se você for quem aluga um imóvel, por exemplo, sublocando um quarto; e Aluguel vs. CompraSe você chegar ao ponto de comparar alugar com comprar, saiba que os oito imóveis estão na categoria Plus. Schufa-Selbstauskunft A ferramenta, que redige a carta de solicitação do seu histórico de crédito em alemão, também é Plus, e vale a pena repetir que o Datenkopie da Schufa é gratuito por lei, embora a ferramenta de redação da carta não o seja.
Dois são gratuitos. O Formularamt É utilizável sem qualquer cadastro e contém milhares de formulários oficiais federais, estaduais e municipais, cada um com seu link de origem, data de acesso e status, preenchidos diretamente no seu navegador; é onde você encontrará documentos do Wohngeld e do WBS, entre muitos outros. Contador de WohngeldPara estimar o auxílio-moradia, o serviço é gratuito, mas requer uma conta gratuita. A versão gratuita exibe anúncios.
Três limitações merecem ser claramente declaradas, em vez de serem escondidas. A plataforma está em versão beta até 30 de novembro de 2026 e seus próprios termos indicam que as ferramentas podem estar incompletas ou conter erros. Ela não se trata de aconselhamento jurídico, o que é mais importante aqui do que na maioria dos capítulos, pois a nulidade de uma cláusula específica do seu contrato é uma questão jurídica e uma calculadora não pode respondê-la; para isso existe uma associação de inquilinos (Mieterverein) ou um advogado especializado em direito imobiliário (Fachanwalt für Mietrecht). Além disso, a plataforma prepara e gera documentos, mas nunca os submete em seu nome: nenhuma ferramenta envia sua notificação de inquilino (Rüge) ao seu senhorio ou sua solicitação de licença de uso do imóvel (WBS) ao cartório de registro de imóveis (Wohnungsamt). Você mesmo faz isso. Os preços atuais estão disponíveis em [link para o site]. página de preços, que é o único lugar honesto de onde citá-los, já que estão mudando.
A ferramenta que lhe permitirá economizar mais dinheiro, no entanto, não é um software. Associe-se à Mieterverein local, a associação de inquilinos filiada à Deutscher Mieterbund em mieterbund.de. A associação custa o equivalente a um ingresso de cinema por mês, inclui assessoria jurídica sobre o seu contrato e, geralmente, o Mietrechtsschutz (seguro de despesas legais para litígios de arrendamento), e eles lerão o seu contrato antes de você assiná-lo. Para quem acabou de lhe dizer que metade das cláusulas em circulação são nulas, este é o próximo passo óbvio. Observe que a maioria das associações exige que você seja membro por um período antes de cobrir uma disputa pré-existente, portanto, associe-se ao assinar o contrato, não quando houver problemas.
O que fazer a seguir
Se você ainda não chegou, reserve uma acomodação provisória que lhe forneça um Wohnungsgeberbestätigung (certificado de residência) e confirme isso por escrito antes de efetuar o pagamento. Cadastre-se no ImmoScout24, Kleinanzeigen e WG-Gesucht com as buscas salvas e os alertas ativados e candidate-se a uma Wohnungsbaugenossenschaft (associação habitacional) e à sua companhia de habitação municipal no primeiro mês, pois essas filas só priorizam quem se inscreveu primeiro. Verifique o limite de renda do WBS (Wohnungsbaugenossenschaft) para o seu estado (Bundesland) em vez de presumir que você ganha mais do que o necessário.
Reúna sua documentação de candidatura em um único PDF: uma breve carta de apresentação, seu contrato de trabalho, seus três últimos contracheques, documento de identidade e um comprovante de residência (Bonitätsauskunft) ou, enquanto seu cadastro na Schufa ainda estiver incompleto, uma declaração de fiador e extratos bancários comprovando o pagamento do aluguel em dia. Omita qualquer informação que o proprietário não tenha o direito de solicitar. Quando um formulário perguntar sobre sua nacionalidade, religião, gravidez ou antecedentes criminais, saiba que essas perguntas são ilegais e que não é necessário respondê-las.
Ao receber uma oferta, pare por um dia. Envie o contrato para uma associação de inquilinos (Mieterverein) antes de assiná-lo. Compare o valor do aluguel mínimo (Kaltmiete) com o valor de referência do aluguel (Mietspiegel) e, se o apartamento estiver em uma área designada, verifique a cláusula de isenção de aluguel (Mietpreisbremse) e se o proprietário lhe forneceu as informações necessárias para evitar dúvidas. Compare o valor do depósito com o equivalente a três meses de aluguel mínimo e lembre-se do seu direito de pagá-lo em três parcelas. Fique atento a contratos com prazo fixo sem justificativa legal por escrito, aviso prévio superior a três meses, cláusula de reparos decorativos em apartamentos não reformados e cláusula de pequenos reparos (Kleinreparaturen) sem limite máximo adequado: cada uma dessas cláusulas provavelmente será considerada nula e é mais fácil contestá-las antes da assinatura do contrato do que depois.
No dia da entrega das chaves, preencha o Übergabeprotokoll (Protocolo de Mudança), registre todas as leituras dos medidores e todos os defeitos, fotografe todo o apartamento e conte as chaves. Em seguida, faça o Anmeldung (registro de residência) em até duas semanas, contrate a internet na mesma semana e escolha um fornecedor de energia elétrica em vez de ficar indeciso sobre o Grundversorgung (abastecimento de energia). E se a busca estiver indo mal, de uma forma que pareça estar relacionada ao seu nome em vez da sua renda, entre em contato com o Antidiskriminierungsstelle des Bundes (Serviço Federal de Proteção ao Consumidor) rapidamente, pois a AGG (Agência Federal de Proteção ao Consumidor) oferece um caminho concreto e apenas dois meses para segui-lo.
Fontes
As informações contidas neste capítulo baseiam-se nas fontes e publicações oficiais listadas abaixo, cuja última revisão foi realizada em julho de 2026. Trata-se de uma orientação geral, e não de aconselhamento jurídico, tributário ou médico individual.
- §551 BGB
- §556d BGB
- bundestag.de
- §556e BGB
- §556f BGB
- §556g BGB
- §557a BGB
- §557b BGB
- §573c BGB
- §575 BGB
- §568 BGB
- §550 BGB
- §558 BGB
- §556 BGB
- §2 BetrKV
- §535 BGB
- §536 BGB
- §553 BGB
- §549 BGB
- §2 WOVERMRG
- §3 WOVERMRG
- §19 AGG
- §21 AGG
- §22 AGG
- antidiskriminierungsstelle.de
- datenschutzkonferenz-online.de
- §27 WOFG
- bundesgerichtshof.de
- rundfunkbeitrag.de
