Ministro da Justiça mira brechas em aluguéis mobiliados

Governo reage contra aumentos ocultos de aluguel

A Ministra Federal da Justiça, Stefanie Hubig, anunciou planos para reforçar as regulamentações sobre moradias mobiliadas para aluguel na Alemanha. A medida responde às crescentes preocupações de que os proprietários estejam explorando brechas legais para contornar o Mietpreisbremse — o mecanismo nacional de controle de aluguéis em vigor para proteger os inquilinos em áreas de alta demanda.

Embora o Bundestag tenha prorrogado recentemente o Mietpreisbremse até 2029, ficou claro que sua eficácia está sendo prejudicada por práticas enganosas de mobiliário. Muitos proprietários estão anunciando apartamentos como "mobiliados" para justificar aumentos de aluguel muito acima do limite legal. Isso gerou pedidos de ação regulatória tanto por parte de formuladores de políticas quanto de grupos de defesa dos inquilinos.

Móveis mínimos usados ​​para justificar aluguéis altos

De acordo com a regulamentação atual, o Mietpreisbremse limita o aluguel inicial de um novo contrato de locação a, no máximo, 10% acima do aluguel de referência local em zonas designadas com escassez de moradias. Embora as regras se apliquem formalmente a unidades mobiliadas e não mobiliadas, os proprietários podem cobrar uma taxa adicional pelo mobiliário. Fundamentalmente, eles não são obrigados a listar essa sobretaxa separadamente no contrato de locação, dificultando a avaliação, pelos inquilinos, da justificação do custo adicional.

A Ministra Hubig criticou duramente essa brecha. "Não é aceitável que alguém coloque duas cadeiras e uma mesa em um cômodo e alegue que o aluguel deveria ser centenas de euros mais caro", disse ela em entrevista. Ela enfatizou que a diferença entre um apartamento totalmente equipado e um com mobília mínima deve ser legalmente transparente.

A ministra compartilhou sua própria experiência com ofertas de unidades parcialmente mobiliadas ou de uso misto em Berlim a preços exorbitantes. Ela concluiu: "Este é um problema sistemático, não uma má conduta isolada."

Demanda por limites claros para taxas de mobiliário

Hubig quer agora introduzir critérios mais claros para definir o que constitui mobiliário adequado e quanto os proprietários podem cobrar por ele. Seu ministério está atualmente elaborando propostas legislativas que estabeleceriam condições rigorosas sob as quais taxas adicionais por mobiliário podem ser aplicadas.

O objetivo é garantir que apenas apartamentos genuinamente prontos para morar — como aqueles com cozinha totalmente equipada, área de dormir e sala de estar — possam se qualificar para aluguéis mais altos devido à mobília. Uma configuração básica com utilidade limitada não seria mais motivo para sobretaxas excessivas.

Ela esclareceu que nem todos os aluguéis mobiliados são problemáticos. "Se um proprietário oferece um apartamento bem mobiliado a um preço justo, isso é perfeitamente aceitável. Mas não toleraremos aumentos de aluguel disfarçados de bônus de mobília."

Grupos de inquilinos acolhem com satisfação os esforços de reforma

O anúncio foi bem recebido pela Associação Alemã de Inquilinos (Deutscher Mieterbund, DMB), que há muito criticava a exploração de brechas relacionadas a móveis. O presidente da DMB, Lukas Siebenkotten, classificou a situação atual como um "grande problema" e expressou apoio a regras mais rígidas para proteger os inquilinos de custos injustificados.

A questão é especialmente urgente em cidades com mercados imobiliários aquecidos. Muitos inquilinos, especialmente jovens ou profissionais itinerantes, recorrem a aluguéis mobiliados para maior flexibilidade. Isso criou um segmento lucrativo para proprietários, que estão cada vez mais migrando para modelos semimobiliados, que lhes permitem aumentar os preços sem se preocupar com a legislação vigente.

Aumentos acentuados de aluguel amplificam pressão

Dados do Instituto Federal de Pesquisa em Construção, Urbanismo e Desenvolvimento Espacial (BBSR) ressaltam a crescente gravidade do problema. Desde 2015, os preços de aluguel nas 14 maiores cidades da Alemanha aumentaram em média quase 50%. Berlim registrou o aumento mais acentuado, com os aluguéis médios mais que dobrando (+107%). Leipzig (+67.7%) e Bremen (+57%) também registraram picos significativos.

Mesmo cidades com variações relativamente moderadas, como Dresden (+28.4%), estão sentindo o impacto do aumento dos aluguéis. A principal causa citada por analistas imobiliários é a persistente escassez de unidades residenciais. O número de novas construções caiu significativamente nos últimos anos, de acordo com o Departamento Federal de Estatística. Essa queda, aliada à alta demanda, continua a impulsionar os preços.

Em resposta, a coalizão do governo federal lançou a iniciativa "Bauturbo", com o objetivo de acelerar os processos de planejamento urbano. A iniciativa busca acelerar o desenvolvimento habitacional por meio de procedimentos municipais simplificados, embora especialistas alertem que pode levar anos até que qualquer alívio tangível chegue ao mercado.

A extensão do controle de aluguel oferece alívio limitado

Embora a prorrogação do Mietpreisbremse até 2029 forneça uma estrutura regulatória para o controle dos aluguéis, seu impacto permanece limitado enquanto persistirem exceções e ambiguidades. Imóveis que foram alugados pela primeira vez após 1º de outubro de 2014 e aqueles que passaram por grandes reformas permanecem isentos. Essas isenções, juntamente com a sobretaxa de mobiliário não regulamentada, estão minando a intenção original da lei.

A proposta do Ministro Hubig sinaliza uma mudança em direção a uma fiscalização e responsabilização mais rigorosas. Ao eliminar práticas abusivas e aumentar a transparência nos preços de aluguel mobiliado, o governo espera restaurar a confiança no Mietpreisbremse e oferecer um alívio real aos inquilinos que enfrentam custos de moradia cada vez maiores.