O controle de aluguéis falha com o aumento dos custos da moradia urbana

Os aluguéis continuam subindo apesar dos limites de preços

As maiores cidades da Alemanha estão registrando aumentos de aluguel sustentados e drásticos, mesmo com mecanismos legais de controle de aluguéis em vigor. Uma avaliação recente do Instituto Federal de Pesquisa em Construção, Urbanismo e Desenvolvimento Espacial (BBSR), encomendada pelo Ministério da Construção, mostra que os aluguéis anunciados nas 14 maiores cidades independentes aumentaram quase 50% desde 2015. Berlim se destaca, com os novos preços de aluguel mais que dobrando nesse período.

Outras grandes cidades, como Leipzig e Bremen, também relatam aumentos expressivos, com os aluguéis subindo 67.7% e 57%, respectivamente. Dresden registrou o menor aumento entre os principais centros urbanos, com 28.4%. Munique continua sendo a cidade mais cara em termos de aluguel, com quase € 22 por metro quadrado, seguida por Berlim, com quase € 18, e Frankfurt am Main, com cerca de € 16.

Lei do teto de aluguel é fraca demais para conter preços

O Mietpreisbremse (freio de aluguel) foi introduzido para limitar os aumentos de preços em mercados imobiliários com preços mais baixos. De acordo com a regulamentação atual, os novos contratos de aluguel não devem exceder o aluguel comparativo local em mais de 10%. No entanto, diversas exceções enfraquecem seu efeito. Casas recém-construídas alugadas após 2014 e imóveis reformados extensivamente estão excluídos. Os proprietários também podem aplicar sobretaxas para móveis, enfraquecendo ainda mais o teto.

A fiscalização também é descentralizada. Não há um sistema público de monitoramento de aluguéis, e os próprios inquilinos devem registrar reclamações se acreditarem que os proprietários estão cobrando mais do que o permitido. De acordo com a autoridade habitacional de Berlim, apenas 7% dos preços de aluguel verificados foram considerados dentro dos padrões legais, evidenciando violações generalizadas e fiscalização ineficaz.

Caren Lay, deputada federal pelo Partido de Esquerda, que obteve os dados do governo federal, criticou o freio de aluguel por considerá-lo repleto de brechas. Ela alertou que os aumentos de aluguel estão tornando a vida inacessível para os inquilinos urbanos e aumentando a desigualdade social. Lay também expressou preocupação com o fato de a coalizão governista, liderada pela CDU e pelo SPD, estar buscando prorrogar a atual lei de freio de aluguel sem introduzir melhorias significativas.

Cresce a oposição ao teto de aluguel entre os provedores de moradia

Nem todos apoiam controles de aluguel mais rigorosos. A Associação das Cooperativas de Habitação da Saxônia se opôs publicamente ao Mietpreisbremse em sua região. A presidente Mirjam Philipp afirmou que as cooperativas de habitação e as empresas municipais, juntas, administram cerca de 40% do estoque habitacional na Saxônia, e ainda há moradias populares disponíveis. O aluguel médio desses imóveis é de € 5.62 por metro quadrado, e os novos aluguéis são apenas cerca de € 1 a mais.

Philipp argumentou que, em vez de endurecer as regras de aluguel, o foco deveria ser o incentivo ao investimento e a redução de barreiras burocráticas. Ela alertou que o aumento dos custos com reformas ecologicamente corretas, melhorias de acessibilidade, elevadores e modificações no layout está levando os provedores de moradia ao limite financeiro. As restrições nos reajustes de aluguel tornam cada vez mais difícil recuperar esses custos.

Segundo Philipp, regras restritivas para modernização e limites de aluguel impedem investimentos tão necessários em conjuntos habitacionais urbanos. Na opinião dela, os proprietários precisam de mais liberdade para agir sem que as prefeituras microgerenciem até mesmo pequenas escolhas de design, como as cores das janelas.

Governo Federal propõe reformas na construção civil

Em resposta à crescente crise imobiliária, o gabinete federal lançou a iniciativa "Bau-Turbo", liderada pela Ministra da Habitação, Verena Hubertz (SPD). O pacote de reformas visa reduzir drasticamente o tempo de aprovação de projetos de construção. Hubertz reconheceu que os procedimentos na Alemanha são muito lentos e complicados. Em alguns casos, a elaboração de um plano local de uso do solo pode levar até cinco anos. Com as mudanças propostas, os municípios terão no máximo dois meses para aprovar novos projetos de construção.

A iniciativa faz parte de um esforço para revitalizar o setor de construção civil. Embora o governo anterior tenha prometido construir 400,000 novas casas por ano, essa meta nunca foi cumprida. Em 2024, apenas cerca de 215,000 alvarás de construção foram emitidos em todo o país. A nova proposta busca agilizar processos que vão desde avaliações ambientais até revisões da regulamentação de ruído, sem eliminar as salvaguardas necessárias.

Divisão Social que Impulsiona a Pressão do Aluguel

O aumento contínuo dos aluguéis está começando a afetar a dinâmica social mais ampla. Com menos opções acessíveis disponíveis, os inquilinos em áreas urbanas estão se tornando cada vez mais imóveis. Mudar-se dentro de uma cidade — ou se mudar para outra — frequentemente leva a aumentos acentuados nos aluguéis, desestimulando a mobilidade e aprofundando a desigualdade. De acordo com Caren Lay, a situação atual está acelerando a desigualdade entre as faixas de renda e pressionando indevidamente as famílias da classe trabalhadora.

Alguns especialistas também alertam que políticas habitacionais fracassadas podem alimentar o ressentimento e a frustração da população. À medida que mais famílias lutam para encontrar moradias acessíveis, cresce a pressão sobre o sistema político para encontrar soluções eficazes. A combinação de controle ineficaz de aluguéis, lentidão nas aprovações de construção e aumento dos custos de reformas habitacionais sustentáveis ​​está criando uma crise que afeta milhões de pessoas.

Impasse regulatório que dificulta soluções

À medida que se aproxima a data de expiração do Mietpreisbremse, em 2025, o debate se intensifica. Críticos argumentam que, sem uma reforma substancial, a simples extensão da lei não interromperá a tendência de alta dos custos da moradia. Enquanto isso, incorporadoras e cooperativas habitacionais se opõem a políticas que limitam sua capacidade de investir ou se modernizar.

A tensão entre regulamentação e investimento permanece sem solução. Enquanto os defensores dos inquilinos exigem proteções mais fortes, os provedores de moradia pedem flexibilidade e incentivos. A nova reforma da construção civil pode oferecer alívio parcial, mas sem políticas abrangentes de moradia e aluguel, os inquilinos urbanos da Alemanha provavelmente enfrentarão dificuldades financeiras contínuas.