Direito Imobiliário e Imobiliário

Este capítulo ajuda você a determinar se precisa de um advogado imobiliário na Alemanha, como encontrar um que seja realmente qualificado, quanto custará o serviço e quais dos seus problemas podem ser resolvidos por uma fração do preço por alguém que não seja advogado. Ele está na seção "Encontrando um Advogado" deste guia e trata da contratação, não da lei em si.

Essa distinção é importante, pois a legislação imobiliária alemã é extensa e este guia já a aborda em outro lugar. Se você quiser saber o que o Grundbuch (registro de imóveis) registra, do que o Auflassungsvormerkung (aviso de prioridade) o protege, quanto custa o Grunderwerbsteuer (imposto sobre a transmissão de propriedade) em seu estado ou como os Kaufnebenkosten (custos acessórios da compra) se acumulam, leia Comprar imóvel na AlemanhaSe você quiser saber o que o proprietário pode deduzir do seu depósito de segurança (Kaution), com quanto tempo de antecedência você deve avisar ou onde se aplica o Mietpreisbremse (bloqueio de aluguel), leia Encontrar alojamentoEsses capítulos respondem às questões legais. Este responde a uma pergunta diferente: a quem você paga e quando.

Há um mal-entendido que custa aos compradores estrangeiros mais dinheiro do que todos os outros juntos, e vale a pena mencioná-lo logo no início, em vez de omiti-lo. O tabelião presente na assinatura do contrato de compra e venda do seu imóvel não é seu advogado. Ele não está do seu lado. Nem do lado do vendedor. Quase todos os compradores de língua inglesa presumem o contrário, porque o equivalente mais próximo de um tabelião nos Estados Unidos, Reino Unido, Irlanda ou Austrália é um advogado ou um consultor jurídico, e essas pessoas trabalham para um único cliente. O cartório alemão funciona com base no princípio oposto, e tudo o mais neste capítulo decorre disso.

O tabelião não é seu advogado imobiliário.

A Bundesnotarordnung, a lei federal que rege a profissão notarial, afirma isso em uma frase. De acordo com o Artigo 14(1) da BNotO, o Notar “hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen”: ele não deve representar uma parte, mas sim zelar por todos os participantes de forma independente e imparcial. Isso não é uma descrição de neutralidade. É uma proibição. Um Notar que defendesse seus interesses estaria infringindo seus deveres oficiais, e o Artigo 14(3) da BNotO vai além, exigindo que ele evite até mesmo a aparência de parcialidade.

O que o tabelião lhe deve, na verdade, é instrução. O artigo 17(1) da Lei de Escrituras Notariais (Beurkundungsgesetz) exige que ele verifique o que as partes realmente desejam, esclareça os fatos, as instrua sobre o significado jurídico da transação e registre suas declarações de forma clara e inequívoca. Também o instrui a garantir que participantes inexperientes e sem prática não sejam prejudicados. Essa é uma proteção real e valiosa, que vai além do que um contrato de compra e venda tradicional oferece. Mas entenda bem: trata-se de um dever de explicar o negócio a ambos com precisão. Não é um dever de conseguir um acordo melhor para você.

A consequência prática é a parte que as pessoas não percebem. O tabelião lhe dirá o significado de uma cláusula. Ele não lhe dirá que a cláusula é prejudicial a você e que você deve se recusar a assinar até que ela seja alterada. Ele não lhe dirá que o preço está muito alto. Ele não cobrará do vendedor o conserto que lhe foi prometido verbalmente. Ele não negociará a data de entrega, os acessórios, a responsabilidade por um defeito mencionado durante a visita ou o cronograma de pagamento. Se o vendedor redigiu o contrato por meio de seu tabelião preferido e este o favorece, a imparcialidade do tabelião significa precisamente que ele não o corrigirá para você. Ele o lerá para você, corretamente, e então ambos o assinarão.

A Seção 14(4) da BNotO esclarece a questão de uma forma que vale a pena saber se um corretor de imóveis recomenda "seu" tabelião. Um tabelião está proibido de intermediar transações imobiliárias ou de participar de qualquer intermediação dos documentos que autentica. O cartório é deliberadamente mantido à parte do negócio. Isso é um motivo para confiar nele e um motivo para não esperar que ele lute por você, e ambas as afirmações são verdadeiras ao mesmo tempo.

Por que você não pode simplesmente comparar preços e encontrar um cartório mais barato?

Compradores estrangeiros costumam passar uma tarde inteira telefonando para cartórios em busca de orçamentos. É tempo perdido, e entender o porquê explica algo importante sobre como funciona a precificação profissional na Alemanha.

O artigo 17(1) do BNotO obriga o notário a cobrar as taxas prescritas por lei. Não permite: obriga. Ele só pode reduzir ou isentar uma taxa quando a sua cobrança for injusta devido a circunstâncias extraordinárias do caso, e mesmo assim apenas com o consentimento da Notarkammer, a câmara regional dos notários. Oferecer descontos para ganhar o seu negócio é uma infração profissional, não uma decisão comercial. A mesma disposição proíbe qualquer participação de terceiros nas taxas, razão pela qual ninguém pode oferecer-lhe uma comissão através de um agente ou corretor.

A taxa em si provém da Lei de Custas Judiciais e Notariais (GNotKG, na sigla em inglês), a lei que regulamenta as custas judiciais e notariais. O Artigo 3(1) da GNotKG estabelece o mecanismo: as taxas seguem o Geschäftswert, o valor do objeto da transação, e o Artigo 3(2) as cobra de acordo com a tabela do Anexo 1. Para uma compra, o Artigo 47 da GNotKG fixa esse valor no preço de compra e adiciona um limite mínimo: se o preço acordado for inferior ao Verkehrswert (valor de mercado), o valor de mercado prevalece. Portanto, o fator considerado no cálculo não é o esforço do tabelião, sua antiguidade, sua cidade ou sua disponibilidade. É o seu preço de compra, que é o mesmo valor em qualquer lugar do país.

Junte tudo isso e o resultado é que todos os notários na Alemanha cobram a mesma taxa pela mesma transação, pelo mesmo preço. O cartório no bairro caro e o cartório a duas cidades de distância emitem faturas idênticas. Isso é realmente diferente do mundo anglófono, onde os orçamentos para serviços imobiliários variam muito, e vale a pena se adaptar a essa realidade em vez de discutir. Escolha um notário com base na disponibilidade, na capacidade do cartório de atender o seu idioma e na disponibilidade de atendimento telefônico. Não escolha pelo preço, porque não há preço para escolher. As tabelas atuais estão nos anexos do GNotKG (Lei Geral de Notificação de Cartórios) e são atualizadas sempre que a lei é alterada, portanto, consulte-as lá em vez de confiar em um valor encontrado em um blog.

Uma disposição dentro da mesma seção é importante conhecer, pois quase ninguém a conhece. A Seção 17(2) da BNotO (Lei de Notificação de Escritura Pública) estabelece que um participante que se qualificaria para o auxílio-processo (Prozesskostenhilfe) de acordo com as regras da Lei de Processos Judiciais (Zivilprozessordnung) deve ter os serviços notariais do tabelião concedidos provisoriamente de forma gratuita, ou mediante o pagamento das taxas em parcelas mensais. Isso não é um desconto e não é discricionário. Se seus recursos forem realmente limitados, o custo notarial de um documento não será automaticamente um obstáculo. Assistência jurídica e serviços pro bono Este capítulo explica o que esses testes de aptidão procuram.

Quando você realmente precisa de um advogado particular

Se o tabelião for imparcial e seus honorários forem fixos, a pergunta óbvia é: quem é parcial e quando você deve pagar por um? Um advogado (Rechtsanwalt) trabalha exclusivamente para você e defenderá seu ponto de vista. Há cinco situações em que contratar um advogado é um investimento que vale a pena, e muitas outras em que não é.

O primeiro e mais valioso passo é revisar a minuta do contrato de compra e venda antes da audiência de autenticação (Notartermin). Nesse momento, tudo ainda é passível de alterações e nada está definido. Uma hora de um especialista dedicada à minuta vale mais do que uma semana do mesmo especialista após a assinatura, pois um contrato imobiliário autenticado é muito difícil de ser desfeito. Se você for contratar apenas um advogado para assessorar em toda a sua vida imobiliária na Alemanha, que seja este.

O segundo ponto são os defeitos. Se você tomar posse do imóvel e descobrir um defeito material que não foi divulgado, você entra em litígio com um vendedor particular que geralmente excluiu a responsabilidade no contrato e que não tem interesse em ajudá-lo. O trabalho do tabelião termina na assinatura do contrato. Este é um problema para advogado, e as regras alemãs sobre o que uma cláusula de exclusão de responsabilidade mantém são tão sutis que tentar resolver a situação por conta própria pode ser desastroso.

A terceira é a Wohnungseigentümergemeinschaft, a comunidade de proprietários à qual você se junta automaticamente ao comprar um apartamento em vez de uma casa. As disputas aqui giram em torno de Beschlüsse (resoluções), do Verwalter (administrador), do Erhaltungsrücklage (reserva para manutenção) e de quem paga pelo telhado. São processos disciplinares, com prazos definidos e sem tolerância para atrasos. O que é essa comunidade e como ela funciona é explicado em [referência]. Comprar imóvel na AlemanhaO que fazer quando algo dá errado é consultar um advogado.

A quarta opção é comprar de uma construtora (incorporadora) em vez de um vendedor particular. Você está comprando algo que ainda não existe, com um cronograma de pagamentos, riscos de construção, períodos de garantia e datas de conclusão, de uma contraparte profissional cujo contrato foi redigido por seus advogados. Este é o negócio menos simétrico no mercado imobiliário residencial alemão e aquele em que não ter representação legal é menos defensável.

O quinto ponto é a herança de bens, ou a posse de bens que serão herdados. A lei de sucessões alemã não é a lei com a qual você cresceu; ela interage com o Grundbuch (registro legal alemão) de maneiras que surpreendem as pessoas, e os patrimônios transfronteiriços levantam questões que o tabelião não é obrigado a responder. Esse assunto é tratado em Direito de Família, Casamento e Divórcio.

Fora esses cinco casos, a resposta honesta costuma ser que você não precisa de um advogado. Um aumento de aluguel, uma fatura de condomínio (Nebenkostenabregnung) que parece incorreta, um depósito não devolvido, uma árvore do vizinho: esses são problemas reais com soluções mais simples, e o restante deste capítulo trata dessas soluções.

O período de revisão de duas semanas e suas duas limitações.

A Seção 17(2a) Nr. 2 BeurkG é a disposição que torna possível a revisão antecipada, e vale a pena lê-la atentamente em vez da forma simplificada em que geralmente aparece.

O texto afirma que, para contratos de consumo sujeitos à exigência de autenticação notarial do Artigo 311b(1)(1) do Código Civil Alemão (BGB), o tabelião deve disponibilizar ao consumidor o texto pretendido da transação, e que isso “deve ser feito, em regra, duas semanas antes da autenticação”. O objetivo está previsto na própria disposição, que é garantir ao consumidor tempo suficiente para se familiarizar com o objeto da autenticação com antecedência. Caso o prazo de duas semanas seja ultrapassado, os motivos devem ser registrados no Niederschrift (registro notarial). O Artigo 311b do BGB, a disposição que torna a autenticação notarial obrigatória, é explicado em [inserir referência aqui]. Comprar imóvel na Alemanha.

Agora, há dois limites, porque um leitor que é informado de que "tem direito legal a duas semanas" e depois não recebe essas duas semanas chegará a uma conclusão errada. Primeiro, trata-se de uma declaração juramentada (Soll-Vorschrift). Ela orienta o tabelião e sua violação acarreta consequências profissionais, mas não invalida o contrato por si só nem lhe confere poder de veto. Segundo, e mais frequentemente relevante, ela se aplica a contratos entre empresas e consumidores (Verbraucherverträge). A compra de um imóvel novo de uma construtora se enquadra perfeitamente nessa definição. A compra de um apartamento de um particular que já o utiliza não configura um contrato de consumo nesse sentido, e a disposição não se aplica formalmente.

Nada disso deve mudar seu comportamento, pois a regra prática é a mesma em ambos os casos. Peça a minuta por escrito o mais cedo possível e considere duas semanas como o prazo padrão para sua solicitação, independentemente de quem esteja vendendo. Cartórios de boa reputação costumam distribuir as minutas com bastante antecedência. Se um vendedor, um corretor ou um tabelião estiver pressionando você a assinar um contrato de compra e venda que você recebeu há dias, essa pressão é uma informação importante sobre o negócio, e a resposta correta é remarcar a reunião em vez de ler mais rápido. Remarcar a reunião é o que custa caro; o calendário não.

O Notartermin funciona em alemão, e você tem direito a uma tradução.

Não há restrição de nacionalidade para possuir um imóvel na Alemanha. Você não precisa ser alemão, residente ou cidadão da UE para comprar, pois Comprar imóvel na Alemanha O que existe, na verdade, é uma exigência de idioma no momento da assinatura, o que pega de surpresa pessoas que presumiam que, pelo fato da compra estar disponível para elas, o processo também estaria.

A Seção 16 da Lei Alemã de Registros (BeurkG) rege este assunto e é mais específica do que os resumos sugerem. Se um participante, por sua própria declaração ou na convicção do tabelião, não for suficientemente proficiente em alemão, essa constatação deve ser registrada na declaração. Uma vez registrada, o parágrafo 2 é obrigatório: a declaração deve ser traduzida para o participante em questão, em vez de ser lida em voz alta. O verbo correto é “muß”, e não “soll”. E o parágrafo 3 estabelece que, se o tabelião não traduzir pessoalmente, um intérprete deve ser providenciado e que, caso o intérprete não seja geralmente juramentado nos termos do Artigo 189(2) da Lei Alemã de Registros (GVG), o tabelião deverá fazê-lo prestar juramento, a menos que todos os participantes dispensem tal procedimento.

Além da tradução oral obrigatória, existe um direito que você deve exercer. Uma tradução escrita só é preparada se o participante a solicitar, caso em que será apresentada para revisão e anexada ao documento. O tabelião é instruído a informar que você pode solicitá-la. Solicite-a. Um documento notarial para compra de imóvel é extenso, técnico e lido apenas uma vez, e acompanhá-lo com um intérprete enquanto decide se assina ou não não é uma avaliação justa. Ler o texto em alemão e a tradução escrita lado a lado, em casa, uma semana antes, é.

Planeje isso de duas maneiras. Primeiro, providencie o intérprete com antecedência e esteja ciente de que será um custo real, sem limite legal e que provavelmente não está incluído no seu orçamento. Segundo, não resolva o problema levando um amigo bilíngue e torcendo para que dê certo. A exigência é estrutural, não uma formalidade que possa ser contornada, e um tabelião que a leva a sério está protegendo a validade do seu documento.

A Seção 17(3) da Lei Notarial Alemã (BeurkG) acrescenta uma lacuna relacionada que importa especificamente para estrangeiros. Quando a lei estrangeira se aplica, ou há dúvida sobre sua aplicação, o tabelião deve indicar isso e registrar no documento. Mas a mesma subseção afirma claramente que ele não é obrigado a instruir sobre o conteúdo de sistemas jurídicos estrangeiros. Se o seu casamento foi celebrado no exterior, se um regime de bens matrimoniais estrangeiro rege seus bens, se a lei de sucessões do seu país de origem se aplica ao seu apartamento na Alemanha, ou se uma empresa estrangeira é a compradora, o tabelião sinalizará que algo estrangeiro está em jogo e parará por aí. Essa lacuna é exatamente onde seu advogado particular deve atuar, e é a ilustração legal mais clara em todo este capítulo sobre o que o cartório notarial faz e o que não faz.

A credencial a procurar e aquela que não existe.

Advogados alemães podem obter o título de Fachanwalt, uma certificação de especialista regulamentada pela Ordem dos Advogados (Fachanwaltsordnung - FAO). Não se trata de marketing. Requer um curso de no mínimo 120 horas, um conjunto documentado de casos reais na área e pelo menos 15 horas de educação continuada por ano em cada especialização, comprovadas à Ordem dos Advogados (Rechtsanwaltskammer) sem necessidade de solicitação. Um advogado que não cumpra esses requisitos pode perder o título. Serviços jurídicos para expatriados Explica o sistema em detalhes.

Em matéria de imóveis, dois títulos são relevantes. O Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht abrange o direito de arrendamento e o direito da comunidade de proprietários, sendo o profissional adequado para resolver disputas de aluguel, questões relativas ao depósito, contestações de taxas condominiais, despejos ou conflitos com o administrador do imóvel (Verwalter). O Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht abrange o direito da construção e da arquitetura, sendo o profissional adequado para contratos de construção (Bauträger), defeitos de construção, reformas mal sucedidas ou disputas com empreiteiros. Para imóveis herdados, o título competente é o Fachanwalt für Erbrecht.

Aqui está a correção mais importante deste capítulo, e trata-se de uma correção a um conselho dado anteriormente nesta página. Não existe o título de "Fachanwalt für Immobilienrecht" (Especialista em Direito Imobiliário). "Especialista em Direito Imobiliário" parece ser a busca óbvia, e é a tradução natural do que você procura, mas a lista de especializações da FAO (Fellowship of the American Vocational Office) é fechada e "Immobilienrecht" (Direito Imobiliário) não consta nela. Se você pesquisar em um registro por esse título, não encontrará nada. Se encontrar um escritório anunciando-o, terá encontrado uma autodescrição não regulamentada, que pode ou não corresponder a uma especialização genuína, e que não lhe diz nada que tenha sido verificado por um órgão regulador. Em vez disso, pesquise pelos dois títulos que existem. Essa simples observação lhe poupará uma tarde inteira e possivelmente uma contratação inadequada.

Como Encontrar e Verificar um Advogado Imobiliário

Comece com o registro oficial. O Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis em rechtsanwaltsregister.org O registro é mantido pelas Rechtsanwaltskammern e é a resposta definitiva para a única pergunta que pode ser respondida com sim ou não: esta pessoa está de fato habilitada a exercer a advocacia? Qualquer pessoa pode se autodenominar consultor, assessor ou especialista. Rechtsanwalt é um título protegido, e o registro é onde você confirma isso.

Para pesquisar em vez de consultar, utilize o diretório da Deutscher Anwaltverein em anwaltauskunft.de Permite filtrar por título de Fachanwalt, por localização e por idioma de trabalho, que é a combinação que você precisa. Filtre por Miet- und Wohnungseigentumsrecht ou Bau- und Architektenrecht, adicione Inglês e comece por essa lista em vez de usar um mecanismo de busca. Para um Notar, o portal da Bundesnotarkammer em notar.de O cartório possui o Notarsuche oficial. Como a taxa é idêntica em todos os lugares, use-o para encontrar um cartório que tenha capacidade e possa lidar com o seu idioma, que são as únicas duas variáveis ​​que você controla.

Ao ligar, faça três perguntas. O senhor possui o título de Fachanwalt (advogado registrado) e em qual área? Já lidou com essa situação específica antes, neste estado (Bundesland), visto que as questões imobiliárias variam de estado para estado mais do que os recém-chegados imaginam? E qual será o custo, e em qual formato? O significado da resposta à terceira pergunta, como a Lei de Honorários de Advogados (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz - RVG) fixa a maioria dos honorários com base no valor da disputa em vez de por hora, qual o limite para uma primeira consulta, por que a parte perdedora paga o advogado da parte vencedora e como o Seguro de Assistência Jurídica (Rechtsschutzversicherung) altera os cálculos são todos abordados neste guia. Serviços jurídicos para expatriadosLeia antes de ligar, pois a lógica de precificação é diferente da que você está acostumado e é mais fácil compreendê-la antes que um advogado a explique.

A opção mais barata que a maioria dos inquilinos deve escolher primeiro.

Se você aluga um imóvel, a solução para a maioria dos seus problemas legais não é um advogado. É uma Mieterverein, uma associação local de inquilinos. Você paga uma anuidade, equivalente a um aluguel mensal modesto por um ano inteiro, e a associação inclui assessoria jurídica sobre o seu contrato de locação: alguém lê o seu contrato, verifica o seu extrato de taxas condominiais, informa se o aumento do aluguel é legal, redige a carta e, muitas vezes, se comunica com o proprietário em seu nome. A maioria das associações também inclui algum tipo de cobertura para custos legais em disputas de locação após um período de carência.

Os aspectos econômicos são decisivos para problemas comuns. Uma única consulta com um advogado sobre um Nebenkostenabrenung (contrato de pagamento de aluguel) pode custar mais do que um ano de associação, que inclui assessoria ilimitada para todas as suas dúvidas sobre contratos de aluguel. As associações locais são federadas sob a Deutscher Mieterbund (Federação Alemã de Inquilinos). mieterbund.de, que indicará a associação da sua cidade. Associe-se antes que tenha um problema, pois as associações impõem períodos de espera justamente para quem se associa no dia em que a notificação chega. Considere isso como um seguro, não como um serviço de emergência. O conteúdo das orientações que receber, desde as regras de isenção de impostos até o desconto no aluguel e os prazos de aviso prévio, está explicado em Encontrar alojamento.

Proprietários e donos de imóveis têm uma imagem espelhada exata. Haus & Grund, em hausundgrund.deA Associação de Proprietários de Imóveis (Mieterverein) é a associação para proprietários e senhorios, organizada da mesma forma através de filiais locais, com o mesmo modelo: a filiação inclui aconselhamento, modelos de contrato e apoio com as questões rotineiras de propriedade e arrendamento. Se você comprou um apartamento e agora o arrenda, ou se possui uma casa e está lidando com a associação de proprietários, esta é o seu equivalente à Associação de Proprietários de Imóveis (Mieterverein). As duas organizações estão em lados opostos da mesma luta, razão pela qual você não pode substituir uma pela outra e por que o aconselhamento que cada uma oferece é genuinamente parcial, de uma forma que o aconselhamento do Notário nunca é.

Conflitos entre vizinhos e a necessidade de conciliação

Disputas de propriedade com vizinhos têm uma peculiaridade processual que vale a pena conhecer antes de contratar um advogado, pois em alguns lugares recorrer diretamente ao tribunal não é permitido.

A Seção 15a da EGZPO, o estatuto introdutório da Zivilprozessordnung, é uma disposição habilitadora. Ela própria não exige nada. Estabelece que um Land pode prever, por meio de sua própria legislação, que uma reclamação seja inadmissível até que um Gütestelle (órgão de conciliação) estabelecido ou reconhecido pela Landesjustizverwaltung tenha tentado resolver a disputa por acordo. Quando um Land opta por essa alternativa, as categorias que podem ser abrangidas incluem reclamações de direito de vizinhança, conforme as Seções 910, 911, 923 e 906 do BGB, que, em termos simples, se referem a galhos pendentes e raízes invasoras, frutos caídos, árvores em divisa e interferências como ruídos, odores e emissões similares. Há uma exceção: a lei não se aplica quando a interferência decorre de uma atividade comercial. A opção também se estende a reclamações pecuniárias no Amtsgericht (Tribunal Distrital) que não excedam 750 euros, a reclamações por danos pessoais fora do âmbito da imprensa e da radiodifusão, e a reclamações ao abrigo da Secção 3 da Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (Lei Geral de Tratamento de Danos).

Como é a legislação estadual que decide, a aplicabilidade da exigência depende de onde você mora, e os estados (Länder) adicionaram e removeram esse requisito ao longo dos anos. Não se baseie apenas em listas de artigos, incluindo este. Consulte o Tribunal Distrital (Amtsgericht) ou a Administração da Justiça Estadual (Landesjustizverwaltung) da sua região, ou pergunte ao advogado que você pretende contratar, que saberá imediatamente. Errar nesse ponto pode ser caro de uma forma específica: se o seu estado exige a tentativa e você entra com uma ação judicial sem ela, sua ação será considerada inadmissível e você terá pago por algo inútil.

Dois detalhes tornam esta notícia melhor do que parece. O artigo 15a(1) exige que o Gütestelle emita um certificado de tentativa frustrada, que você deve apresentar com sua reclamação, e você pode exigir esse certificado se o procedimento não tiver sido realizado em até três meses, portanto, um vizinho não cooperativo não pode atrasá-lo indefinidamente. Além disso, o artigo 15a(4) considera os custos do Gütestelle como custos da disputa, conforme o artigo 91 do ZPO, o que significa que eles seguem a regra de que quem perde paga, como em todos os outros casos. A conciliação é barata, rápida em comparação com o litígio e, muitas vezes, encerra uma disputa entre vizinhos que o litígio teria tornado permanente. Vizinhos são para sempre; sentenças judiciais, não.

Uma exceção é feita para pessoas como os leitores deste guia. A frase final da Seção 15a(2) dispensa a aplicação de toda a exigência quando as partes não residem, ou não têm sede ou estabelecimento, no mesmo Land. Se você possui um apartamento em Berlim e seu vizinho mora em Brandemburgo, a exigência de conciliação não se aplica.

Ferramentas que ajudam com a papelada de rotina

Parte do trabalho relacionado a problemas imobiliários envolve documentação, e não necessariamente questões jurídicas. Fazer essa parte por conta própria, antes de contratar um profissional por hora, reduz o tempo de pagamento. O Werkzeu.ge, uma plataforma online com ferramentas para lidar com a burocracia e documentos na Alemanha, desenvolvida pela Cryon UG, a mesma empresa por trás do WeLiveIn.de, possui uma categoria específica para imóveis. A plataforma funciona no navegador, utiliza fórmulas predefinidas em vez de inteligência artificial e está hospedada na Alemanha.

Tenha clareza sobre a finalidade dessas ferramentas. Os próprios termos da Werkzeu.ge excluem a Rechtsberatung (consultoria jurídica): explicitamente, não se trata de aconselhamento jurídico e nada ali substitui um advogado especializado (Fachanwalt) em caso de litígio real. Toda a plataforma está em versão beta até 30 de novembro de 2026 e seus termos indicam que as ferramentas podem estar incompletas. Mais importante para este capítulo, um contrato de compra e venda de imóvel na Alemanha deve ser autenticado em cartório, portanto, nenhum gerador de software interfere no seu contrato de compra e venda (Kaufvertrag). Esse documento é emitido exclusivamente pelo cartório. Essas ferramentas são complementares ao processo imobiliário, não o foco principal da compra.

Dentro dessas margens, as úteis estão em categoria WohnenE todos eles são do nível Plus. O Mieter-Suite reúne os cálculos de arrendamento mais comuns. O Übergabeprotokoll-Generator gera um protocolo de entrega estruturado, documento que define as questões relativas ao depósito e que vale mais do que qualquer carta escrita posteriormente. O Wohnflächen-Checker ajuda a verificar a área declarada, uma fonte recorrente de disputas de aluguel e decepções na compra de imóveis. O Nebenkostenprüfer analisa o extrato de taxas de serviço, o documento mais comum apresentado pelos inquilinos às associações de inquilinos. O Mietvertrag Creator, que pertence à categoria de documentos jurídicos e não à de habitação, elabora um contrato de arrendamento residencial e destina-se a pequenos proprietários que alugam apartamentos.

Uma ferramenta é gratuita e não requer cadastro, sendo justamente a mais relevante para o proprietário do imóvel que precisa lidar com as autoridades: a Formularamt (Nível gratuito) é uma biblioteca pesquisável de formulários oficiais federais, estaduais e municipais, cada um com link para a fonte, data de acesso e checksum, preenchidos diretamente no navegador, com as suas informações armazenadas no seu dispositivo. Abrange documentos como o Bauantrag (pedido de construção). O nível gratuito exibe anúncios. A plataforma não submete nenhum documento às autoridades por você; ela prepara os formulários, você os envia. Para saber os preços dos níveis pagos, consulte a preços atuais.

O que fazer a seguir

Se você estiver comprando, faça três coisas nesta ordem. Peça a minuta do contrato de compra e venda por escrito e reserve duas semanas para analisá-la, independentemente de o Artigo 17(2a) da Lei de Compra e Venda (BeurkG) se aplicar formalmente ao seu vendedor. Envie essa minuta a um advogado especializado em direito da construção e arquitetura (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht) se estiver comprando de uma construtora, e a um advogado com experiência comprovada em compra e venda, caso contrário, antes da assinatura do contrato, e não depois. E se o seu alemão não for fluente o suficiente para acompanhar um documento técnico lido em voz alta, informe o cartório imediatamente e exija a tradução por escrito a que você tem direito, conforme previsto no Artigo 16(2) da Lei de Compra e Venda, em vez de descobrir o problema durante a compra.

Se você estiver alugando um imóvel, associe-se à sua associação de inquilinos local (Mieterverein) através de [inserir link aqui]. mieterbund.de Este mês, antes que surja qualquer desentendimento, inscreva-se na Haus & Grund e deixe que ela lide com tudo o que for rotineiro. Se você é proprietário e aluga um imóvel, inscreva-se também na Haus & Grund pelo mesmo motivo. Se estiver em conflito com um vizinho, consulte o Tribunal Distrital (Amtsgericht) do seu município para saber se a sua região exige conciliação antes de contratar qualquer pessoa. E, seja qual for a sua situação, leia Serviços jurídicos para expatriados Antes da sua primeira chamada, para que você entenda como a taxa é calculada e quem a paga, antes que alguém comece a calculá-la.

Acima de tudo, lembre-se da ideia central deste capítulo: o tabelião garante que o contrato assinado seja válido, registrado corretamente e explicado adequadamente a ambas as partes. Essa é uma proteção real e é por isso que as transações imobiliárias na Alemanha apresentam menos problemas do que em outros lugares. O que o tabelião não faz, e é proibido pelo Artigo 14(1) do Código de Escrituras Alemãs (BNotO), é tomar partido. Se você deseja ter alguém do seu lado, isso requer uma pessoa separada, um agendamento específico e uma fatura separada, e o momento ideal para providenciar isso é antes da chegada da minuta do contrato, não depois de assiná-la.