Recessão histórica no mercado imobiliário alemão: os apartamentos estão finalmente se tornando acessíveis?

O mercado imobiliário alemão registou a redução de preços mais significativa em mais de sessenta anos, marcando uma recessão histórica no sector da habitação. De acordo com o Instituto Kiel para a Economia Mundial (IfW), 2023 testemunhou um declínio acentuado no valor das propriedades, com os condomínios caindo 8.9%, as residências unifamiliares 11.3% e as residências multifamiliares registrando uma queda impressionante de 20.1%. Quando corrigidos da inflação, a diminuição dos valores imobiliários é ainda mais pronunciada, revelando uma desaceleração que ultrapassa os valores nominais em cerca de cinco pontos percentuais.

Os fatores por trás da queda

Esta queda dramática nos preços segue-se a um aumento sem paralelo no mercado imobiliário que começou por volta de 2009, com os valores das propriedades a aumentarem três a quatro vezes antes da inversão repentina em 2022. O IfW atribui esta inversão principalmente ao forte aumento das taxas de juro do crédito, que significativamente aumentou o custo do financiamento e contribuiu para a desaceleração do mercado. Apesar da mudança abrupta, o Presidente do IfW, Moritz Schularick, considera esta fase de correcção como apropriada e não preocupante do ponto de vista macroeconómico, dada a década anterior de crescimento exponencial dos preços e a mudança no ambiente das taxas de juro.

Estabilização no horizonte?

Os dados do quarto trimestre de 2023 indicam um potencial abrandamento da queda livre do mercado. Os preços dos condomínios diminuíram apenas ligeiramente, 0.6%, e das casas unifamiliares, 1.2%, enquanto as casas multifamiliares aumentaram de valor, 4.7%. Esta variação sugere que o mercado imobiliário poderá estar a aproximar-se de uma fase de estabilização, embora ainda não se saiba como o mercado evoluirá nos próximos trimestres.

O impacto nas principais cidades alemãs

A recessão teve um impacto variado nas principais áreas metropolitanas da Alemanha. Cidades como Colónia e Estugarda registaram quedas de preços mais significativas, enquanto outras como Berlim, Frankfurt e Hamburgo mostraram sinais de um mercado mais estável. Este desenvolvimento heterogêneo ressalta a natureza complexa do mercado imobiliário, influenciado por fatores regionais e pela dinâmica única de cada cidade.

O IfW antecipa a possibilidade de novas perdas de avaliação, alertando as empresas imobiliárias para se prepararem para quedas de até 30% em relação aos preços máximos do Verão de 2022. No entanto, com a expectativa de que os bancos centrais interrompam novos aumentos das taxas de juro e potencialmente os baixem, os custos de financiamento poderá diminuir, potencialmente rejuvenescendo a procura no mercado imobiliário.

Esta recessão histórica no mercado imobiliário alemão representa uma mudança significativa em relação ao rápido crescimento da década anterior, impulsionado pelas mudanças nas condições financeiras e na dinâmica do mercado. À medida que o sector vislumbra uma potencial estabilização, os próximos meses serão críticos para determinar a trajectória do mercado imobiliário alemão e a sua saúde e sustentabilidade a longo prazo.