Decisão da BGH sobre taxas de corretagem: divisão de lucros pela metade tem limites

O mais alto tribunal civil da Alemanha estabeleceu um limite claro para uma das proteções ao consumidor mais importantes no mercado imobiliário. Em uma decisão sobre comissões de corretagem proferida em 16 de julho de 2026, o Bundesgerichtshof (BGH), o Tribunal Federal de Justiça, decidiu que a regra legal que obriga os vendedores a arcarem com pelo menos metade da comissão do corretor se aplica apenas a imóveis que objetivamente se qualificam como residências unifamiliares. Uma casa com dois apartamentos alugados não se enquadra nessa categoria, decidiram os juízes no caso I ZR 111/25, mesmo que o comprador posteriormente declare que deseja morar nela com sua família como uma única residência.

A decisão tem implicações que vão muito além da disputa individual. As comissões dos corretores, conhecidas na Alemanha como Maklerprovision, muitas vezes representam vários por cento do preço de compra, portanto, dezenas de milhares de euros podem depender da aplicação da proteção contra a divisão do lucro. Para quem planeja uma compra, a decisão transforma uma questão aparentemente técnica, ou seja, que tipo de casa é essa, em uma questão financeira decisiva.

Qual foi a decisão da BGH sobre as taxas de corretagem?

O caso girou em torno do Artigo 656c do Código Civil Alemão (BGB), que contém o chamado Halbteilungsgrundsatz, o princípio da divisão em metade. Desde que a regra entrou em vigor no final de dezembro de 2020, um corretor que trabalha para ambos os lados em uma venda envolvendo uma casa unifamiliar ou um apartamento pode cobrar do comprador, no máximo, metade da comissão total. Acordos que repassam mais de metade para o comprador são inválidos.

Segundo o comunicado de imprensa do BGH, a proteção depende da natureza objetiva do imóvel. Os juízes entenderam que o status de um imóvel deve ser avaliado no momento da assinatura do contrato de corretagem. Se as circunstâncias objetivas não demonstrarem que o imóvel se destina principalmente a atender às necessidades habitacionais de uma única família, o comprador deve divulgar essa intenção expressamente nesse momento. Uma mudança de planos anunciada posteriormente não pode transformar uma casa bifamiliar em uma residência unifamiliar perante a lei.

Uma casa com duas unidades está no centro da disputa.

O imóvel em questão foi anunciado como uma Zweifamilienhaus (casa geminada) para alugar, e ambos os apartamentos estavam ocupados por inquilinos quando a venda foi concretizada. Somente após a assinatura do contrato de corretagem, o comprador informou ao corretor que pretendia se mudar para o imóvel e utilizá-lo como residência para uma única família. Ele então argumentou que a regra da divisão em metade deveria ser aplicada e que a comissão cobrada era excessiva.

Os tribunais de primeira instância em Berlim tiveram uma visão diferente, e o Tribunal Federal de Justiça (BGH) confirmou agora esse ponto de vista. Conforme relatado pelo serviço de notícias jurídicas LTO, o Tribunal Regional de Berlim II (Landgericht Berlin II) decidiu a favor da corretora em agosto de 2024, o Tribunal Constitucional (Kammergericht) manteve essa decisão em abril de 2025, e o Tribunal Federal de Justiça rejeitou o último recurso do comprador. A reivindicação integral da comissão da corretora contra o comprador permanece válida.

Por que a decisão sobre a taxa de corretagem depende do momento certo?

O ponto central da decisão é o momento em que o contrato com o comprador foi firmado. Os juízes deixaram claro que tudo depende do que o corretor poderia reconhecer no momento da celebração do contrato. Um imóvel alugado para duas famílias diferentes, comercializado como investimento, objetivamente não é uma residência unifamiliar naquele momento, independentemente da intenção particular do comprador.

Comentaristas jurídicos observam que a decisão dá continuidade a uma linha que o tribunal começou a traçar em duas decisões de março de 2025, que também abordaram o alcance da Seção 656c. Segundo a Beck-Aktuell, a mensagem prática é que os compradores que desejam a proteção da regra da divisão em metade do imóvel devem tornar visível o uso pretendido com antecedência, idealmente por escrito, antes da assinatura do contrato com a corretora. O silêncio nessa fase pode custar caro mais tarde.

Como a regra da divisão ao meio normalmente protege os compradores

Em grande parte da Alemanha, é comum que o vendedor pague a comissão do corretor, enquanto o comprador assina um contrato de comissão separado durante a visita ao imóvel. Antes de 2020, em algumas regiões, os compradores pagavam a comissão integralmente. A reforma prevista no Artigo 656c visava coibir essa prática para imóveis residenciais (casas e apartamentos) ocupados pelos proprietários, partindo do princípio de que quem contrata o corretor deve arcar com pelo menos metade dos custos.

A nova decisão não enfraquece a proteção para casas unifamiliares e condomínios genuínos. Ela simplesmente confirma que a lei não se estende a imóveis para locação com várias unidades, que o legislador tratou como compras para investimento e não para moradia própria. Os compradores de edifícios com múltiplas unidades, portanto, continuam livres para negociar a comissão, mas não podem se valer do limite legal.

O que isso significa para compradores de imóveis expatriados?

Para estrangeiros que compram imóveis na Alemanha, a decisão sugere uma breve lista de verificação prática. Primeiro, verifique como o imóvel é descrito no anúncio e nos documentos do registro de imóveis, pois essa descrição objetiva agora determina em grande parte se a proteção contra a divisão em partes iguais se aplica. Segundo, se você pretende ocupar um imóvel que esteja atualmente dividido ou alugado, declare essa intenção claramente antes de assinar qualquer contrato de corretagem e guarde comprovantes. Terceiro, leia atentamente todas as cláusulas de comissão e compare-as com o preço de compra, já que a comissão geralmente é um percentual. Nosso guia para comprar imóvel na Alemanha Explica como a cláusula Makler se encaixa no custo total de uma compra.

Por fim, não hesite em buscar aconselhamento antes de assinar, e não depois. Disputas de comissão como esta envolvem três instâncias judiciais e podem levar anos. Uma breve consulta com um advogado especializado em direito imobiliário, por exemplo, por meio dos serviços listados em nossa visão geral de [informações adicionais sobre os serviços], pode resolver o problema. Serviços jurídicos para expatriadosÉ muito mais barato do que litigar por conta própria uma decisão judicial que envolva uma taxa de corretagem de cinco dígitos.