BGH apoia proprietários em decisão sobre ar condicionado

Uma longa disputa sobre um ar-condicionado de varanda terminou com uma vitória significativa para os proprietários de apartamentos em toda a Alemanha. Em sua decisão de 17 de julho de 2026, no caso V ZR 162/25, o Bundesgerichtshof (BGH), o mais alto tribunal civil da Alemanha, decidiu que o proprietário de um apartamento pode, em princípio, exigir que a associação de condôminos aprove a instalação de uma unidade de ar-condicionado split na varanda. A condição: os demais proprietários do prédio não devem ser prejudicados além do que é inevitável quando pessoas vivem juntas sob o mesmo teto.

A decisão chega em meio a mais um verão quente na Alemanha e provavelmente influenciará milhares de conflitos semelhantes em prédios residenciais. O ar-condicionado ainda é raro nas casas alemãs, e os pedidos para sua instalação frequentemente são negados nas assembleias de condôminos. Esse equilíbrio de poder agora mudou.

Uma disputa sobre uma varanda em Berlim chega a Karlsruhe.

O caso começou em Berlim. Um casal, proprietário de um apartamento em um prédio maior, solicitou aos demais condôminos, em uma assembleia em dezembro de 2023, permissão para instalar um ar-condicionado split na varanda. A proposta não obteve maioria, então o casal entrou com uma ação judicial (Beschlussersetzungsklage), que pede ao juiz a substituição da resolução rejeitada pela associação de condôminos por uma resolução favorável.

O tribunal local, o Amtsgericht Pankow, rejeitou a ação. O tribunal regional, o Landgericht Berlin II, adotou a posição oposta e concedeu a aprovação, condicionando-a ao tipo de dispositivo e à forma como este pode ser operado. De acordo com o comunicado de imprensa do BGH (Tribunal Federal de Justiça), o quinto Senado Civil confirmou agora esse resultado em seus pontos essenciais, resolvendo a questão para todo o país.

O que diz realmente a decisão sobre ar condicionado

Segundo a lei alemã de condomínios, a Wohnungseigentumsgesetz ou WEG, qualquer alteração estrutural nas áreas comuns de um edifício precisa da aprovação dos proprietários. Ar-condicionado não está na lista de medidas privilegiadas que os proprietários podem sempre exigir, como pontos de recarga para carros elétricos. No entanto, o parágrafo 20 da lei garante a cada proprietário o direito à aprovação, desde que a alteração não prejudique os demais proprietários além do nível inevitável de convivência harmoniosa em comunidade.

O cerne da decisão sobre o ar condicionado reside na forma como esse incômodo é mensurado. Os juízes deixaram claro que, na fase de aprovação, apenas os efeitos diretos da própria construção são considerados, como, por exemplo, o aspecto visual da unidade na fachada. No caso de Berlim, nenhuma perturbação visual relevante foi alegada. O serviço de notícias jurídicas beck-aktuell observou, antes do veredicto, que o caso era amplamente visto como um teste de até que ponto o conforto climático pode ser levado em conta, mesmo diante da resistência dos vizinhos.

O medo do ruído não pode impedir a aprovação.

O ponto mais controverso foi o ruído. Os vizinhos que se opuseram à instalação argumentaram que o compressor zumbiria durante as noites de verão. O BGH não aceitou isso como motivo para negar a permissão. O receio de ruídos futuros decorrentes do funcionamento do aparelho geralmente não impede a instalação, pois o nível de ruído de um ar-condicionado depende principalmente de como o proprietário o utiliza posteriormente.

Em vez disso, o tribunal apontou para uma segunda linha de defesa. Se a unidade, uma vez em funcionamento, produzir ruído acima do permitido pelas normas da comunidade, os vizinhos afetados mantêm seus recursos legais previstos na Lei de Proteção Ambiental (WEG) e no Código Civil. Na prática, os tribunais normalmente ordenariam restrições ao horário de funcionamento em vez da remoção do aparelho. A associação de proprietários também pode estabelecer regras de uso para o edifício, por exemplo, horários de silêncio à noite.

Decisão sobre ar condicionado: limites permanecem em vigor

A regulamentação sobre ar condicionado não é uma carta branca. O aparelho aprovado deve ser certificado para o mercado alemão e sua localização na varanda não deve causar problemas para os vizinhos. As condições impostas pelo tribunal regional de Berlim, referentes ao modelo e ao modo de operação, permanecem em vigor. O proprietário que ignorar as normas de ruído ainda poderá ser processado pelos vizinhos posteriormente.

Vale ressaltar também a quem a decisão beneficia. Ela se aplica a pessoas que possuem um apartamento em um condomínio. Os inquilinos estão em uma situação diferente: precisam da permissão do proprietário para qualquer instalação fixa, e um proprietário de apartamento em um prédio compartilhado precisa, por sua vez, da aprovação do condomínio. A nova jurisprudência facilita essa segunda etapa, o que indiretamente aumenta as chances dos inquilinos que solicitam refrigeração, mas não cria um direito direto para eles.

O que isso significa para os expatriados na Alemanha?

Para residentes internacionais que compraram imóveis aqui, o caminho agora está mais claro. Inclua uma proposta concreta na pauta da próxima assembleia de proprietários, detalhando o modelo exato, sua localização e o horário de funcionamento planejado. Se a assembleia rejeitar a proposta, uma Beschlussersetzungsklage (ação judicial) tem uma chance realista de sucesso, desde que o impacto visual seja modesto. Aqueles que ainda estão procurando casa podem encontrar informações básicas sobre propriedade em nosso guia para [nome do guia/site]. comprar imóvel na Alemanha.

Os inquilinos devem consultar o proprietário por escrito e podem salientar que o contexto legal mudou; as unidades portáteis sem qualquer instalação fixa continuam a ser uma opção que não necessita de qualquer autorização. Com as ondas de calor a tornarem-se uma parte regular do verão alemão, como mostra o nosso relatório sobre Calor e tempestades na Alemanha Com o tempo, ficou claro que a questão de quem pode refrigerar sua casa deixou de ser um tema jurídico de nicho. Quem instala um aparelho deve mantê-lo silencioso à noite, pois o direito de instalação é agora amplo, mas o dever de ser cuidadoso na operação permanece igualmente firme.