Aluguéis na Alemanha sobem com a redução da oferta.

Os aluguéis na Alemanha estão subindo mais rápido do que o custo de quase tudo, e para quem se muda para o país neste verão, a busca por um apartamento nunca foi tão difícil. Dois dados divulgados na última semana mostram o mesmo cenário, porém sob perspectivas diferentes. O Institut der deutschen Wirtschaft (IW), um instituto de pesquisa econômica financiado por empregadores em Colônia, informou em 20 de julho que os aluguéis anunciados em todo o país subiram 4.0% no último ano, enquanto a empresa de serviços imobiliários JLL e o índice acadêmico Greix, do Instituto de Economia Mundial de Kiel, mostram um arrefecimento do crescimento nas maiores cidades. Por trás dos números principais, há um problema simples para os inquilinos: menos apartamentos estão sendo oferecidos, e os que aparecem custam mais caro.

Aluguéis na Alemanha superam a inflação novamente

O IW-Wohnindex, um índice trimestral do mercado imobiliário, prevê um aumento anual de 4.0% nos aluguéis oferecidos para o segundo trimestre de 2026, com um salto de 1.3% apenas nesse trimestre. Isso está bem acima da inflação ao consumidor, que gira em torno de 2.6%. Em outras palavras, os aluguéis estão subindo a um ritmo aproximadamente duas vezes maior que o da inflação geral, o que significa que uma parcela maior da renda familiar está sendo consumida pela moradia, mesmo com os salários tendo dificuldade para acompanhar esse crescimento.

A pressão é desigual em todo o país. Colônia registrou o aumento mais acentuado, com 7.9%, seguida por Hamburgo, com 5.5%, e Leipzig, com 5.4%, segundo o IW. Esses são os aluguéis oferecidos em novos anúncios, o valor que mais importa para quem está chegando, pois é o preço que você realmente paga ao assinar um novo contrato, e não o aluguel garantido de um inquilino antigo.

Um número cada vez menor de anúncios de imóveis.

A questão mais importante é a oferta. Em toda a Alemanha, quase 12% menos apartamentos para alugar foram anunciados no segundo trimestre em comparação com o início de 2022, segundo pesquisa da IW. Nas maiores cidades, a queda é muito mais acentuada. Hamburgo registrou uma queda de 57% nos anúncios de imóveis para alugar, Frankfurt de 43% e Leipzig de 40% desde o início de 2022. Menos anúncios significam mais candidatos por apartamento, buscas mais longas e mais visitas, onde dezenas de interessados ​​competem por um único imóvel.

Essa escassez é o motor que impulsiona o aumento dos aluguéis na Alemanha. Como descrevem os pesquisadores da IW, Pekka Sagner e Michael Voigtländer, o mercado de locação enfrenta uma “demanda alta e sustentada” que encontra uma “oferta escassa contínua”, um descompasso que eleva os preços independentemente de quaisquer regras de controle de aluguel em vigor. O contraste com o mercado de compra e venda é impressionante: o número de apartamentos à venda para proprietários praticamente dobrou desde o início de 2022, oferecendo aos compradores muito mais opções, principalmente porque os custos de financiamento mais altos fizeram com que os imóveis ficassem mais tempo no mercado.

Berlim contraria a tendência.

A única exceção clara é a capital. Berlim é a única grande cidade onde o número de anúncios de imóveis para alugar está agora acima do nível do início de 2022, com um aumento de cerca de 43%, uma recuperação que o IW atribui aos efeitos posteriores das experiências anteriores da cidade com o teto dos aluguéis. Mais oferta, pela primeira vez, se traduziu em preços mais baixos para os inquilinos.

O relatório semestral da JLL, publicado em 21 de julho, constatou que os aluguéis dos imóveis residenciais existentes em Berlim caíram 4.2%, tornando-a a única das oito grandes cidades a registrar queda. O índice independente Greix, do Instituto de Kiel, divulgado pelo Handelsblatt em 22 de julho, aponta na mesma direção, registrando uma pequena queda em Berlim, em comparação com a média nacional de alta de 3.0%. A concordância entre dois conjuntos de dados distintos sobre a reversão da tendência em Berlim é um sinal significativo de que a capital está, de fato, mais barata para se viver do que há um ano.

Os metrôs estão esfriando, lentamente.

Mesmo onde os aluguéis na Alemanha ainda estão subindo, o ritmo está diminuindo. Nas oito cidades monitoradas pela JLL, o valor mediano dos aluguéis pedidos cresceu apenas 3% no primeiro semestre de 2026, uma queda acentuada em relação aos 6.8% do ano anterior. O crescimento dos aluguéis de apartamentos novos praticamente estagnou em 0.5%, comparado aos 8.6% anteriores. Os aumentos frenéticos dos últimos anos estão, por ora, perdendo força.

A diferença absoluta de preços entre as cidades continua grande. A JLL estima que o valor mediano do aluguel pedido nas oito principais regiões metropolitanas seja de 17.98 euros por metro quadrado. Munique é a mais cara, com 25.41 euros, enquanto Leipzig é a mais barata do grupo, com 11.19 euros. Colônia, por outro lado, continua em alta, com a JLL registrando um aumento de 6.0%, o maior entre todas as cidades analisadas. O local escolhido para morar pode mais que dobrar o valor do aluguel para o mesmo espaço.

O que isso significa para expatriados que procuram um apartamento?

Para quem chega agora, a dica prática é adequar as expectativas ao mercado local. Em Hamburgo, Frankfurt e Munique, prepare-se para uma longa busca, uma documentação completa e uma concorrência acirrada, além de um orçamento para aluguéis que continuam subindo. Berlim e as metrópoles com crescimento mais lento oferecem um alívio raro nesse ciclo, então, se o seu trabalho permite flexibilidade de localização, a capital e as cidades com crescimento mais lento podem ser uma opção melhor para o seu orçamento. Vale a pena se informar sobre como o sistema funciona antes de começar a visitar imóveis; nosso guia para alugar na Alemanha Explica detalhadamente os termos e condições dos depósitos, a diferença entre Kaltmiete e Warmmiete, e a documentação que os proprietários esperam receber.

Independentemente do contrato que assinar, conheça as regras que o protegem. A legislação alemã sobre arrendamento é relativamente rigorosa depois de formalizada a assinatura do contrato, desde limites para aumentos de renda até prazos de aviso prévio, e vale a pena compreendê-las antes que surjam litígios; consulte nossa visão geral sobre o assunto. direitos e responsabilidades do inquilinoSe os números ainda não fecharem, famílias de baixa renda podem se qualificar para auxílio estatal para custos de moradia, conforme explicado em nosso guia. benefícios e apoio habitacionaisO mercado está apertado, mas saber para onde os aluguéis na Alemanha estão caindo e quais são seus direitos legais pode fazer toda a diferença entre uma decisão precipitada e uma boa decisão.